第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

　　下面以取得開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房為例，并從便于測算各構(gòu)成項目金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費用;④銷售費用;⑤投資利息;⑥銷售稅費;⑦開發(fā)利潤。

　　一、土地取得成本 用地取得途徑3種

　　是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出。目前，其構(gòu)成因取得開發(fā)用地取得的途徑不同而不同。

　�、� 市場購置的土地取得成本

　　構(gòu)成：購買土地的價款和應(yīng)由kfs(買方)繳納的稅費。具體為：①土地使用權(quán)購買價格：用市場法、基準(zhǔn)地價修正法、成本法求取;②買方應(yīng)繳納的稅費：契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。

　�、� 征收土地的土地取得成本

　　□構(gòu)成：①征地補(bǔ)償安置費用、②相關(guān)稅費和③出讓金等費用。

　　■征地補(bǔ)償安置費用(征地補(bǔ)償費)：①土地補(bǔ)償費、②安置補(bǔ)助費、③地上附著物和青苗的補(bǔ)償費、④安排被征地農(nóng)民的社會保障費用 →根據(jù)有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或市場法求取

　　■相關(guān)稅費：①征地管理費、②耕地占用稅、③耕地開墾費、④新菜地開發(fā)建設(shè)基金、⑤政府規(guī)定的其他有關(guān)費用。 →依有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)求取

　　■出讓金等費用。 →依有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或用市場法求取

　�、� 征收房屋的土地取得成本

　　□構(gòu)成：①房屋拆遷補(bǔ)償安置費用、②相關(guān)費用和③出讓金等費用。

　　■房屋拆遷補(bǔ)償安置費用：①被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格;②室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額;③搬遷補(bǔ)助費;④安置補(bǔ)助費;⑤停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(非住宅房屋)。 →市場法或依規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)求取

　　■相關(guān)費用：①拆遷管理費;②拆遷服務(wù)費;③估價費;④拆除和渣土清運費。→求�。和�上

　　■出讓金等費用。 →依規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或用市場法求取

　　二、開發(fā)成本(=土地開發(fā)成本+建筑物建設(shè)成本)

　　□含義：指在取得開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費用、稅金等。包括：6項

　　■勘察設(shè)計和前期工程費：市場調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)評、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建筑工程招投標(biāo)、“三通一平”及臨時用房等開發(fā)項目前期工作的必要支出。P216

　　■建筑安裝工程費：土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。

　　■基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：規(guī)劃要求配套的道路、給排水、電力、燃?xì)�、熱力、電信、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費用。

　　■公共配套設(shè)施建設(shè)費：規(guī)劃要求配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文體、社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費用。

　　■其他工程費：工程監(jiān)理費、竣工驗收費等。

　　■開發(fā)期間稅費：有關(guān)稅收和政府或其有關(guān)部門收取的費用，如綠化建設(shè)費、人防工程費等。

　　★公共配套設(shè)施建設(shè)費等費用在土地開發(fā)成本、建筑物建設(shè)成本之間合理分?jǐn)偂?/P>

　　三、管理費用=(土地取得成本+開發(fā)成本)×管理費用率

　　□含義：為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括kfs的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。管理費用通�？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。

　　四、銷售費用(銷售成本)=銷售費用×百分率

　　□含義：指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告宣傳費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費、銷售人員費用或銷售代理費等。為便于投資利息的測算，銷售費用應(yīng)區(qū)分銷售前發(fā)生的費用和與銷售同時發(fā)生的費用。廣告宣傳費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費一般在銷售前發(fā)生，銷售代理費一般與銷售同時發(fā)生。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。建成前半年投入廣告宣傳等銷售費用

　　五、投資利息

　�、� 投資利息的含義：在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息。

　�、� 投資利息的計算——把握6個方面

　　1.應(yīng)計息的項目：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。

　　□市場購買土地取得成本：①土地使用權(quán)購買價格;②買方應(yīng)繳納的稅費。

　　□征收土地取得成本：征地補(bǔ)償安置費用、相關(guān)稅費和出讓金等費用。①征地補(bǔ)償安置費(征地補(bǔ)償費)：土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費、安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。②相關(guān)稅費：征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、其他費。③出讓金等費用。

　　□征收房屋土地取得成本：房屋拆遷補(bǔ)償安置費用、相關(guān)費用和出讓金等費用。A.被征收補(bǔ)償安置費：①被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格;②室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額;③搬遷補(bǔ)助費;④安置補(bǔ)助費;⑤停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(非住宅房屋)。B.相關(guān)費用：①拆遷管理費;②拆遷服務(wù)費;③估價費;④拆除和渣土清運費。C.出讓金等費用。

　　2.計息周期：是計算利息的單位時間，通常為年。

　　3.計息期。各項費用的計息期是該項費用應(yīng)計息的時間長度。準(zhǔn)確估算某項費用的計息期，通常假設(shè)費用在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。

　　□成本法中，建設(shè)期的起點一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，其終點一般是估價時點。

　　□估價對象為現(xiàn)房：一般是假設(shè)估價對象在估價時點竣工驗收完成。

　　□估算建設(shè)期用類似市場法求取。

　　□土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等的金額：應(yīng)按它們在估價時點的正常水平估算。

　　□某項費用的計息期是該項費用應(yīng)計息的時間長度。起點是該費用發(fā)生的時點，終點通常是建設(shè)期的終點，一般不考慮預(yù)售和延遲銷售。假設(shè)費用均勻發(fā)生，并視為集中發(fā)生在該時間段的其中。

　　4.計息方式

　　□單利計息： I=P×i×n F=P(1+i×n)

　　□復(fù)利計息： F=P(1+i)n I=P[(1+i)n-1]

　　□在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，若利率相同，則通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)單利計息的利息少，復(fù)利計息的利息多;若要使單利計息與復(fù)利計息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。假設(shè)il為單利利率，i2為復(fù)利利率，并令n期末單利計息與復(fù)利計息的本利和相等，即通過 P(1+il×n)=P(1+i2)n

　　可以得出單利計息與復(fù)利計息兩不吃虧的利率關(guān)系如下：

　　i1=[(1+ i2)n一1]/n 或者 i2=(1+ il×n)1/n一1

　　由于通常情況下單利存款(定期)在存款期間不能隨意提取，流動性相對較差，因此，實際上的單利利率還應(yīng)比上述計算出的單利利率高一些。

　　由此可見，單利與復(fù)利并沒有實質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計算本質(zhì)上都是復(fù)利(否則可在每一計息周期結(jié)束時將本利一起取出后再存人)。

　　5.利率

　　□利率有單利、復(fù)利利率，存款、貸款利率，名義、實際利率等。在單利利率和復(fù)利利率之間選取不同的利率，應(yīng)采取相對應(yīng)的計息方式，選用不同的計息方式，應(yīng)采取相對應(yīng)的利率，不能混淆。

　　□名義利率和實際利率。假設(shè)名義年利率為r，一年中計息m次，則每次計息的利率為r/m，至n年末時，在名義利率下的本利和為： F=P(1+r/m)n×m

　　可通過令一年末名義利率與實際利率的本利和相等來找出名義利率與實際利率的關(guān)系。

　　在名義利率下的一年末本利和為： F=P(1+r/m)m

　　假設(shè)實際年利率為i，則在實際利率下的一年末本利和為： F=P(1+i)

　　所以 P(1+i)=P(1+r/m)m 得出 i=(1+r/m)m-1

　　名義利率與實際利率的關(guān)系，也可通過利率的計算公式得出：

　　i=(F-P)/P =P[(1+r/m)m-P]/P =(1+r/m)m-1

　　六、銷售稅費=售價×銷售稅費率

　　□含義：指銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)或預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由kfs(賣方)繳納的稅費。

　　■銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加(簡稱“兩稅一費”)。5.5%

　　■其他銷售稅費：印花稅、交易手續(xù)費等。

　　銷售稅費通常是售價的一定比率，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。

　　□銷售稅費不包括應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費�！�—評估價值是建立在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價值。

　　□銷售稅費一般不包括由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。

　　■土地增值稅：以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)，每筆轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額可能不同，從而應(yīng)繳納的土地增值稅會有所不同

　　■企業(yè)所得稅：以企業(yè)為對象繳納，不同企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅會有所不同

　　七、開發(fā)利潤

　　□含義：指kfs(業(yè)主)的利潤，而不是建筑承包商的利潤。

　　□建筑承包商的利潤包含在建筑安裝工程費等費用中。

　　□在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先估算的。運用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤。

　　在估價中，估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列4點：

　　1、開發(fā)利潤含土地增值稅、企業(yè)所得稅——簡稱稅前利潤

　　開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值―土地取得成本-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費

　　2、開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤

　　3、開發(fā)利潤=基數(shù)×相應(yīng)利潤率。其計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列4種：

　　□計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)利潤率可稱為直接成本利潤率，即

　　直接成本利潤率=開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　□計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用，相應(yīng)利潤率可稱為投資利潤率，即

　　投資利潤率=開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用)

　　□計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息，相應(yīng)利潤率可稱為成本利潤率，即： 成本利潤率=開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息)

　　□計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即

　　銷售利潤率=開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　在銷售利潤率下，因為

　　開發(fā)利潤=房地產(chǎn)價值×銷售利潤率=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤)×銷售利潤率

　　所以 開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費)×銷售利潤率÷(1-銷售利潤率)

　　▓估算開發(fā)利潤時要弄清利潤率的內(nèi)涵，注意計算基數(shù)與利潤率的匹配。選取不同的利潤率，應(yīng)采用相應(yīng)的計算基數(shù)：采用不同的計算基數(shù)，應(yīng)選取相應(yīng)的利潤率。同一個開發(fā)項目的開發(fā)利潤，無論是采用哪種利潤率和與之相應(yīng)的計算基數(shù)來估算，所得出的結(jié)果都是相同的。注意：計算基數(shù)與相應(yīng)的利潤率要對應(yīng)，同一宗房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤只有一個。

　　4、利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的。

　　將上述房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分累加得到的一般是房地產(chǎn)的總價。求取房地產(chǎn)的單價需將該總價除以商品房總面積(建筑面積或套內(nèi)建筑面積等)，而不是除以開發(fā)項目所有建筑物總面積。

　　房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　銷售稅費=房地產(chǎn)價值×銷售稅費率 開發(fā)利潤率=房地產(chǎn)價值×銷售利潤率

　　房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+房地產(chǎn)價值×(銷售稅費率+銷售利潤率)

　　房地產(chǎn)價值=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息)÷[1-(銷售稅費率+銷售利潤率)]