第八節(jié)　求取比準(zhǔn)價格

　　一、求取單個可比實例比準(zhǔn)價格的方法

　　若把交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整綜合在一起，則有下列計算公式：

　　⑴百分率下的修正和調(diào)整系數(shù)連乘公式：

　　比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　�、瓢俜致氏碌男拚�和調(diào)整系數(shù)累加公式：

　　比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格×(1+交易情況修正系數(shù)+市場狀況調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))

　　⑶差額法下的公式：

　　比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格+交易情況修正金額+市場狀況調(diào)整金額+房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額)

　　假設(shè)交易情況修正中可比實例成交價格比其正常市場價格高、低的百分率為±S%，市場狀況調(diào)整中成交日期到估價時點可比實例價格漲、跌的百分率為±T%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整中可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高、低的百分率為±R%，則：

　　⑴百分率下的修正和調(diào)整系數(shù)連乘公式：

　�、瓢俜致氏碌男拚�和調(diào)整系數(shù)累加公式：

　　1、直接比較修正和調(diào)整公式為：

　　2、間接比較修正和調(diào)整公式為：

　　【例】市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為( )。

　　A.1.05 B.0.95 C.0.98 D.1.03

　　【解】修正系數(shù)公式為：[100/( )]×[( )/100]=[100/102] ×[97/100]=0.95 答案：為B

　　二、將多個比準(zhǔn)價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格◎

　　每個可比實例的成交價格經(jīng)過上述修正和調(diào)整后，都會得出一個比準(zhǔn)價格，最后需要將這些比準(zhǔn)價格綜合成一個比準(zhǔn)價格(作為市場法的估算結(jié)果)。綜合的方法有4種：①平均數(shù)，包括簡單平均數(shù)和加權(quán)平均數(shù)：②中位數(shù);③眾數(shù);④其他方法。

　　【例】在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價分別是6800元/m2，6700元/m2何6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是( )元/m2

　　A、-100 B、-50 C、50 D、100

　　【解】(1)由于只有三個可比實例，所以中位數(shù)是三個比準(zhǔn)價中間的一個為： 6700元/m2

　　(2)加權(quán)算術(shù)平均比準(zhǔn)價為：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650元/m2

　　(3)加權(quán)算術(shù)平均比準(zhǔn)價中位數(shù)比準(zhǔn)價=6650-6700=-50元/m2 答案為B

　　第九節(jié) 市場法運用綜合實例

　　【例6-13】為評估某寫字樓2005年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附加調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料見下表�？杀葘嵗�情況表中的交易情況中，正(負(fù))值表示可比實例成交價格高(低)于正常市場的價格幅度;房地產(chǎn)狀況中，正(負(fù))值表示可比實例房地產(chǎn)狀況優(yōu)(劣)于估價對象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差已幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2005年3月1日為1：8.4，2005年10月1日為1：8.3;該寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格2005年1月1日至2005年2月1日基本不變，2005年2月1日至2005年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試測算該寫字樓2005年10月1日的正常市場價格。

　　【例6-14】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市場價格，在該住宅附近調(diào)查選擇了A、B、C三宗類似住宅交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：

　�、趴杀葘嵗�的成交價格和成交日期表

　　可比實例的成交價格和成交日期表 表6-7

　�、平灰浊闆r的分析判斷結(jié)果，見表6-8。表中交易情況的分析判斷是以正常市場價格為基準(zhǔn)，正(負(fù))值表示實例成交價格比其正常市場價格高(低)的幅度。

　　可比實例交易情況分析和判斷結(jié)果表 表6-8

　�、窃擃愖≌�2007年2月至8月的價格指數(shù)，見表6-9。表中的價格指數(shù)為定基價格指數(shù)。

　　同類房地產(chǎn)價格變動情況 表6-9

　　⑷房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見表6-10。

　　房地產(chǎn)狀況比較判斷結(jié)果 表6-10

　　試?yán)�用上述資料測算該商品住宅2007年8月15日的價格。

　　【解】 (1)所用測算公式：

　　比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　(2)交易情況修正系數(shù)：

　　可比實例A的交易情況修正系數(shù)=100/(100-2)=100/98

　　可比實例B的交易情況修正系數(shù)=100/(100-0)=100/100

　　可比實例C的交易情況修正系數(shù)=100/(100+1)=100/101

　　(3)交易日調(diào)整系數(shù)

　　可比實例A的交易日調(diào)整系數(shù)=106.8/92.4

　　可比實例B的交易日調(diào)整系數(shù)=106.8/100.3

　　可比實例C的交易日調(diào)整系數(shù)=106.8/109.0

　　(4)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　可比實例A的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=100/(0.5×105+0.3×100+0.2×120)=100/106.5

　　可比實例B的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=100/(0.5×100+0.3×110+0.2×100)=100/103

　　可比實例C的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=100/(0.5×80+0.3×120+0.2×100)=100/96

　　(5)比準(zhǔn)價格VA、VB、VC

　　VA=3700×(100/98)×(106.8/82.4)×(100/106.5)=4097.56 (元/㎡)

　　VB=4200×(100/100)×(106.8/100.3)×(100/103)=4341.93 (元/㎡)

　　VC=3900×(100/101)×(106.8/109.0)×(100/96)=3941.09 (元/㎡)

　　(6)估價對象價格V

　　V=(4097.59+4341.93+3941.09)/3=4126.89 (元/㎡)

　　【例6-15】需要評估某商品住宅在l996年11月1日的正常價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實例，有關(guān)資料如下表：

　　上表交易情況中，負(fù)值表不低于正常價格的幅度，正值表示高于正常價格的幅度。區(qū)域因素、個別因素中，以估價對象的區(qū)域因素和個別因素為基推，負(fù)值表示劣于估價對象的因素對價格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價對象的因素對價格影響的幅度。另知1995年8月人民幣幣對美元的市場匯價為1美元=8.5元人民幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場匯價為美元=8.3元人民幣，1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月下降1%。試?yán)�用上述資料估計該商品住宅在1996年11月1日以人民幣表示的正常單價(如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。

　　【解】

　　【例6-16】有一宗房產(chǎn)交易，成交價格為3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0.5%，其一次支付的實際成交價格為多少元/m2。

　　解： 3000×10%+3000×(1-10%)/(1+0.5)12=2843.09元/m2 故：一次成交價格為2843.09元/m2

　　【練習(xí)題】

　　為評估某寫字樓的價格。在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表。

　　上表交易情況中，正(負(fù))值表示可比實例價格高(低)于其正常價格的幅度;區(qū)域因素和個別因素中，正(負(fù))值表示可比實例的相應(yīng)因素優(yōu)(劣)于估價對象的幅度。從1999年1月1日至1999年6月31日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞減1%。試?yán)�用上述資料估算該寫字樓1999年10月31日的正常單價(如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法)