第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義◎

　　□含義：把可比實例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

　　□可比實例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況。除了期貨房地產(chǎn)(如期房)的成交價格外，可比實例房地產(chǎn)狀況一般是其成交日期時的狀況。估價對象房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其需要評估的價值所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，通常是在估價時點時的狀況。

　　二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容●

　　□房地產(chǎn)狀況調(diào)整——區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整

　　□房地產(chǎn)狀況調(diào)整：是市場法的一個難點和關(guān)鍵(構(gòu)成房地產(chǎn)狀況的因素多而復(fù)雜)

　�、鍏^(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容 ●

　　□相關(guān)概念。區(qū)位狀況：是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。區(qū)位狀況調(diào)整：將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。

　　□區(qū)位狀況比較調(diào)整的內(nèi)容：位置(所處的方位、距離、朝向、樓層等)、交通(進、出的方便程度)、周圍環(huán)境和景觀(自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀等)、外部配套設(shè)施(基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　�、鎸嵨餇顩r調(diào)整的內(nèi)容●

　　□相關(guān)概念。實物狀況：是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。實物狀況調(diào)整：將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)的實物狀況下的價格。

　　□實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容有：

　　■土地實物狀況：面積(大小)、形狀(規(guī)則與否)、進深、寬深比、地勢(高低)、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬可比實例、估價對象之內(nèi)的部分)和場地平整程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　■建筑物實物狀況：建筑規(guī)模(面積大小)、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照、使用率(得房率)、層高、完損程度(工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況)等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　�、鐧�(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容●

　　□相關(guān)概念。權(quán)益狀況：是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。權(quán)益狀況調(diào)整：將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。

　　□權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要有：土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用期限調(diào)整。

　　三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路●

　　□狀況調(diào)整的總思路：①以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)狀況進行直接比較;②或設(shè)定一種“標準房地產(chǎn)”，以該標準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行間接比較。若實例房地產(chǎn)狀況優(yōu)于對象房地產(chǎn)狀況則應(yīng)對實例成交價格進行減價調(diào)整;反之，則進行增價調(diào)整。

　　□較具體的思路如下：

　　1.確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素，包括區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素。不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的房地產(chǎn)自身因素是不盡相同的。應(yīng)針對估價對象這類房地產(chǎn)的使用性質(zhì)，確定對其價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素�！�確定影響同類物業(yè)價格自身)因素

　　居住：講求寧靜、安全、舒適 商業(yè)：著重繁華度、交通條件 工業(yè)：強調(diào)對外交通運輸和基礎(chǔ)設(shè)施條件 農(nóng)業(yè)：重視土壤、排水、灌溉條件

　　2.判定估價對象和可比實例在這些因素方面的狀況，將可比實例與估價對象在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間的差異程度�！�找狀況差異

　　3.將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。根據(jù)不同的具體情況，將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。狀況差異→價格差異

　　4.根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整。同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素對價格的影響程度不同，其權(quán)重應(yīng)有所不同;不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素對價格的影響方向和程度不一定相同，其權(quán)重應(yīng)有所不同。價格差異→價格調(diào)整

　　四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法●

　　□調(diào)整的方法有百分率法、差額法

　　■采用百分率法進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　■采用差額法進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　□在百分率法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準來確定。假設(shè)可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高、低的百分率為±R%(當可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高時，為+R%;低時，為-R%)，則：

　　□具體調(diào)整的方法2種：直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整

　　■直接比較調(diào)整(參見表6-3)一般是：①確定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況因素。②根據(jù)每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定其權(quán)重。③以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(通常將其在每種因素方面的分數(shù)定為100分)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況逐個因素進行比較、評分。④將累計所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。⑤利用該比率對可比實例價格進行調(diào)整。

　　房地產(chǎn)狀況直接比較表　　　　　　　　　　表6-3

　　采用直接比較進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：

　　上式括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。

　　■間接比較調(diào)整(見表6-4)：以此標準房地產(chǎn)狀況為基準(通常將其在每種因素方面的分數(shù)定為100分)，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐個因素進行比較、評分。若估價對象、可比實例的房地產(chǎn)狀況比標準房地產(chǎn)狀況好的，則所得的分數(shù)就高于100分。

　　房地產(chǎn)狀況間接比較表　　　　　　　表6—4

　　采用間接比較進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：

　　標準化修正 房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　分母的括號內(nèi)的數(shù)字為實例房狀況相對于標準房狀況的得分，分子的括號內(nèi)的數(shù)字：對象房狀況相對于標準房狀況的得分。

　　間接比較調(diào)整的兩個步驟：第一步，將實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在標準房地產(chǎn)狀況下的價格，用公式表達為：

　　標準化修正

　　第二步，將可比實例在標準房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，用公式表達為：

　　□房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，可根據(jù)每種因素的具體情況而分別予以調(diào)整，例如土地使用期限調(diào)整、容積率調(diào)整、建筑物年齡調(diào)整、樓層調(diào)整、朝向調(diào)整等。

　　【例】假設(shè)估價對象是一套舊住宅，該住宅位于一幢20世紀八九十年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無電梯的6層住宅樓的4層。為評估該套住宅的價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例。其中，甲可比實例位于一幢同類6層住宅樓的5層，成交價格為2900元/㎡;乙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的4層，成交價格為3100元/㎡;丙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的5層，成交價格為2700元/㎡。并假設(shè)通過對估價對象所在地區(qū)同類5層、6層住宅樓中的住宅交易價格進行大量調(diào)查及統(tǒng)計分析，得到以一層為基準的不同樓層住宅市場價格差異系數(shù)如表6-5，并得到6層住宅樓的一層住宅市場價格為5層住宅樓的一層住宅市場價格的98%。則對甲、乙、丙三個可比實例的成交價格進行樓層調(diào)整如下：

　　×(105%)/(100%)=3045 元/㎡

　　5層、6層普通住宅樓不同樓層的市場價格差異系數(shù)　　表6-5