第四節(jié) 建立比較基準◎

　　選取了可比實例后，一般應先選取可比實例成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，為后續(xù)的有關比較、修正和調整建立一個共同的基礎。

　　建立比較基準包括：①統(tǒng)一房地產范圍;②統(tǒng)一付款方式;③統(tǒng)一價格單位。

　　一、統(tǒng)一房地產范圍

　　□選取“主干”相同的房地產交易實例作為可比實例時，要統(tǒng)一房地產范圍。范圍不同：指“有”與“無”的差別，而不是范圍相同下的不同。統(tǒng)一房地產范圍：進行“有無對比”并消除有無導致的價格差異。

　　□實際估價中3種房地產范圍不同的情況

　　■帶有債權債務的房地產 ■含有非房地產成份 ■房地產實物范圍不同

　　□房地產范圍不同的技術路線

　　1、當帶有債權債務的房地產時，統(tǒng)一房地產范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權債務的房地產，并利用下列公式對價格進行換算處理： 房地產價格=帶債權債務的房地產價格-債權+債務

　　如估價對象帶債權債務的，在市場法最后步驟求出了不帶債權債務的房地產價值后，再加上債權減去債務，可得到估價對象的價值。

　　2、當含有非房地產成份時，統(tǒng)一房地產范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：

　　房地產價格=含非房地產成份的房地產價格-非房地產成份的價格

　　如估價對象含有非房地產成份的，在市場法最后步驟求出了不含非房地產成份的房地產價值后，再加上非房地產成份的價值，可得到估價對象的價值。

　　3、當房地產實物范圍不同時，統(tǒng)一房地產范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產范圍，補充可比實例房地產缺少的范圍，扣除可比實例房地產多出的范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價減價。

　　二、統(tǒng)一付款方式

　　估價中為便于比較，價格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準。要將分期支付的可比實例成交價格折算為在成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。

　　【例6-1】某宗房地產成交總價為30萬元，其中首付款20%，余款半年后支付。假設月利率為0.5%，請計算該宗房地產在其成交日期一次性付清的價格。

　　【解】該宗房地產在其成交日期一次性付清的價格計算如下：

　　【例1】在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清;丁成交價格4760元/m2，建筑面積110 m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知年折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為( )。

　　A、甲乙丙丁 B、乙丁甲丙 C、乙丙甲丁 D、丙乙丁甲

　　【解】本題的關鍵是統(tǒng)一付款方式

　　(1)V甲=[24+16/(1+10%)0.5+8/(1+10%)]×10000÷100=4653元/m2

　　(2)V乙=[24+36/(1+10%)0.5]×10000÷120=4860元/㎡

　　(3)V丙==4700元/㎡

　　(4)V丁=[20+32.36/(1+10%)]×10000÷110=4493元/㎡

　　顯然：高低排序為乙、丙、甲、丁，C對

　　【例2】有一宗房產交易，成交價格為3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年內按月等額付清，假設月利率為0.5%，其一次支付的實際成交價格為多少元/m2。

　　解： 3000×10%+3000×(1-10%)/(1+0.5)12=2843元/m2 故：一次成交價格為2843元/m2

　　三、統(tǒng)一價格單位

　　㈠ 統(tǒng)一價格表示單位

　　□統(tǒng)一價格表示單位：總價、單位均可，一般是采用單價。

　　□在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積的價格。注意：先總價修正，再轉化為單價。

　　㈡ 統(tǒng)一幣種和貨幣單位　　　——可先換算，也可后換算

　　不同幣種的價格之間，應采用該價格所對應的日期的匯率，通常采用成交日期時的匯率換算。如先按原幣種的價格進行市場狀況調整，則對進行了市場狀況調整后的價格，應采用估價時點時的匯率進行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯國公布的外匯牌價的賣出、買入中間價。

　�、� 統(tǒng)一面積內涵和單位

　　1、統(tǒng)一面積內涵

　　建筑面積計價、按套內建筑面積計價、使用面積計價之間的換算如下：

　　【例】某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為( )元

　　A、2400 B、2580 C、2607 D、2760

　　【解】思路一：單位建筑面積單價=3000×80÷100=2400元/m2

　　思路二：房地產總價=80×3000=240000元 單位建筑面積單價=240000/100=2400元/m2

　　2、統(tǒng)一面積單位

　　因為：1公頃=10 000㎡=15畝　1畝=666.67㎡　1坪=3.30579㎡ 1平方英尺=0.09290304㎡

　　所以：將公頃、畝、平方英尺、坪的價格換算為平方米下的價格如下：

　　平方米下價格=公頃下的價格÷10 000 平方米下價格=畝下的價格÷666.67

　　平方米下價格=平方英尺下的價格÷0.09290304 平方米下價格=坪下的價格÷3.30579

　　【例6-2】搜集了A、B兩個交易實例。A交易實例房地產的建筑面積為200m2，成交總價為80萬元人民幣，分三期付款，首期為16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款于1年后付清,假設當時人民幣年利率為8%。B交易實例房地產的使用面積為2500平方英尺，成交總價為15萬美元，于成交時一次性付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，請在對其成交價格進行有關比較、修正和調整之前進行“建立比較基準”處理。

　　【解】對該兩個交易實例進行建立比較基準處理，包括：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一價格單位。具體處理方法：

　　(1)統(tǒng)一付款方式。以在成交日期一次性付清為基準，則

　　A總價=16+32/(1+8%)0.5+32/(1+8%)=76.42 (萬元人民幣)

　　B總價=15 (萬美元)

　　(2) 統(tǒng)一價格單位

　�、俳y(tǒng)一價格表示單位。統(tǒng)一采用單價：

　　A單價=764200/200=3821.00 (元人民幣/m2建筑面積)

　　B單價產=150000/2500=60 (美元/平方英尺使用面積)

　�、诮y(tǒng)一幣種和貨幣單位。以人民幣為基準，假設B房地產成交時美元對人民幣匯率為7.7395元人民幣，則

　　A單價=3821.00 (元/m2建筑面積)

　　B單價=60×7.7395=464.37 (元人民幣/平方英尺使用面積)

　�、劢y(tǒng)一面積內涵。以建筑面積為基準，調查得知建筑面積與使用面積的比例為0.75，則

　　A單價=3821.00 (元人民幣/m2建筑面積)

　　B單價=464.37×0.75=348.28 (元/平方英尺建筑面積)

　　④統(tǒng)一面積單位。如以平方米為基準，1平方英尺=0.09290304平方米，則

　　A單價=3821.00 (元人民幣/m2建筑面積)

　　B單價=348.28/ 0.09290304=3748.85 (元人民幣/m2建筑面積)