第三節(jié) 選取可比實(shí)例

　　一、選取可比實(shí)例的必要性○

　　□雖然搜集的交易實(shí)例或交易實(shí)例庫中存放的交易實(shí)例較多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其中某些交易實(shí)例可能不適用。需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。這些符合一定條件、可以作為參照比較的交易實(shí)例簡(jiǎn)稱可比實(shí)例。

　　□選取的原則：最類似原則——區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物的類似性

　　二、選取可比實(shí)例的要求●

　�、暹x取可比實(shí)例的數(shù)量要求

　　選取的可比實(shí)例主要在精而不在多，一般選取3～10個(gè)即可。若要求選取的數(shù)量過多：①可能由于交易實(shí)例數(shù)量有限而難以做到;②造成后續(xù)處理的工作量大。

　�、孢x取可比實(shí)例的質(zhì)量要求

　　□可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。

　　□選取的可比實(shí)例應(yīng)符合4個(gè)要求：①可比實(shí)例房地產(chǎn)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)。②可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合;③可比實(shí)例的成交日期盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)。④可比實(shí)例的成交價(jià)格盡量為正常價(jià)格。

　　1、可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相似的房地產(chǎn)。具體要求選取的房地產(chǎn)符合6個(gè)條件：①區(qū)位上：與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)。即可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。②用途上：與估價(jià)對(duì)象的用途相同。主要指大類用途相同，如能做到小類用途也相同則更好。大類用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。小類用途見理論P(yáng)66、案析P53。③規(guī)模上：與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模

　　筑結(jié)構(gòu)相同，如能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類用途：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。⑤檔次上：與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。主要指在設(shè)施設(shè)備(如電梯、空調(diào)、智能化)、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度相當(dāng)。⑥權(quán)利上：與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。

　　2、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)，選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。

　　3、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)。成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用。

　　4、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。要求成交價(jià)格是正常價(jià)格，或能夠修正為正常價(jià)格。

　　【例】在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的( )范圍之內(nèi)。

　　根據(jù)本章內(nèi)容，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象規(guī)模比應(yīng)控制在：0.5～2.0之間。

　�、邕x取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題

　　□選取可比實(shí)例時(shí)，一般是指估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例;估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例;估價(jià)對(duì)象為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例。分配法：是選取可比實(shí)例的一種方法。其主要內(nèi)容是：若估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，而有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價(jià)格予以分解(進(jìn)行價(jià)值分配)，提取出與估價(jià)對(duì)象同類型部分的土地或建筑物及其價(jià)格，再以此作為可比實(shí)例。

　　□選取可比實(shí)例的原則：最為類似原則——不能劣勝優(yōu)汰

　　有較多交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，選取其中與估價(jià)對(duì)象最為類似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例

　　【單選題】估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200m2現(xiàn)為空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為( )。

　　A.建筑面積1800m2，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

　　B.建筑面積1100m2，近期租出，年租50元/m2，位于20km外

　　C.建筑面積10000m2,近期租出，年租180萬元，位于同—工業(yè)區(qū)

　　D. 建筑面積1000m2，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

　　注意：空置一詞，與空置最接近的是近期租出，很顯然D最接近。