第六章 市場法及其運用

第一節(jié) 市場法的基本原理

　　一、市場法的含義◎ ——市場比較法、比較法、交易實例比較法

　　□含義：是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法;具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。其價格類型：比準(zhǔn)價格

　　□可比實例(可比房地產(chǎn))：指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點接近、成交價格為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格的類似房地產(chǎn)。compareble property

　　□要點：■類似房地產(chǎn)市場交易 ■比較類似性 ■修正差別

　　□市場法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。

　　二、市場法的理論依據(jù)○

　　□理論依據(jù)——房地產(chǎn)價格形成的替代原理

　　注意：影響交易價格的因素很多，具體的房地產(chǎn)價格是隨機(jī)的，可能會偏離正常的市場價格。當(dāng)同類房地產(chǎn)交易實例較多時，根據(jù)大數(shù)定律，接近房地產(chǎn)平均價格的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的概率最大。因此，可以用類似房地產(chǎn)修正后的交易價格的平均值，替代估價對象的價格。

　　三、市場法適用的估價對象和條件●

　�、迨袌龇ㄟm用的估價對象

　　□適用對象：同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。如：①住宅;②寫字樓;③商鋪;④標(biāo)準(zhǔn)廠房;⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。

　　□難以采用市場法估價的房地產(chǎn)：數(shù)量很少的房地產(chǎn)(學(xué)校、醫(yī)院、碼頭、機(jī)場、博物館等)、可比性很差的房地產(chǎn)(如在建工程)。

　�、媸袌龇ü纼r需要具備的條件

　　□需具備的條件是在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。

　　□不能成為不采用市場法估價的理由：估價對象所在地存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而估價機(jī)構(gòu)和估價師沒有盡力去搜集交易實例。

　　□注意：運用市場法估價時，需要消除類似房地產(chǎn)的成交價格與估價對象的客觀合理價值的差異：①實際交易情況與正常交易情況不同;②成交日期與估價時點不同;③可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況不同。即要進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

　　□分解各種房地產(chǎn)價格影響因素，并量化這些因素對類似房地產(chǎn)成交價格的影響程度

　　□市場法求得的價值有時不一定合理、真實。

　　理由：市場參與者群體非理性，房地產(chǎn)價值可能被市場高估或低估。

　�、缡袌龇ǖ钠渌�用途

　　市場法中比較分析的原理和方法，可應(yīng)用于市場租金及成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法中的重新購建價格、房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分(如開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、開發(fā)利潤等)、經(jīng)營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數(shù)、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。

　　四、市場法估價的操作步驟◎

　　市場法估價的4大步驟：①搜集交易實例。②選取可比實例。③對可比實例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚怼０�括：價格換算(建立比較基準(zhǔn))、價格修正(交易情況修正)、價格調(diào)整(市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整)。④求取比準(zhǔn)價格。