第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則◎

　　一、謹(jǐn)慎原則的含義

　　是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，不低估估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　二、為何要遵守謹(jǐn)慎原則

　　□需要處分抵押物的時(shí)間與抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般相隔較長(zhǎng)

　　□抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用

　　□處分時(shí)抵押物的價(jià)值有可能下跌 □其他相關(guān)的不確定因素較多

　　□為確保抵押貸款的清償，債權(quán)人對(duì)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)注

　　三、如何理解謹(jǐn)慎原則

　　關(guān)鍵是要搞清楚“在存在不確定性因素的情況下”。詳見(jiàn)“實(shí)際估價(jià)中如何遵守謹(jǐn)慎原則”

　　四、實(shí)際估價(jià)中如何遵守謹(jǐn)慎原則

　　在實(shí)際估價(jià)中，若面臨確定性因素，則不存在謹(jǐn)慎問(wèn)題，應(yīng)依據(jù)確定因素估價(jià);若面臨不確定性因素，對(duì)該因素的樂(lè)觀、悲觀(保守)和折中判斷(或估計(jì))會(huì)導(dǎo)致對(duì)抵押價(jià)值的相對(duì)偏高、偏低和居中估計(jì)時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對(duì)抵押價(jià)值“低估”的估計(jì)。抵押評(píng)估：保守估計(jì)值 一般評(píng)估：居中估計(jì)值

　　五、謹(jǐn)慎原則對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的要求——抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)

　　□在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看。

　　□成本法估價(jià)：不高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不低估折舊。

　　□收益法估價(jià)：不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

　　□開(kāi)發(fā)法估價(jià)：不高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)。