第六節(jié) 替代原則◎

　　一、替代原則的含義

　　含義：要求房地產(chǎn)估價結果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　二、類似房地產(chǎn)和同一供求范圍的含義 教材P20、179

　　類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結構、檔次、權利性質(zhì)等方面與估價對象相同或相似的房地產(chǎn)。同一供求范圍(同一供求圈、同一市場)是指與估價對象之間具有一定的替代關系，價格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。

　　三、為何要遵守替代原則

　　□經(jīng)濟學原理。同一種商品在同一市場上具有相同的市場價格。任何經(jīng)濟主體在市場上的行為，是要以最小的代價取得最大的經(jīng)濟效益。所以，任何理性的購買者，在購買產(chǎn)品商品時，會“貨比三家”，從中選擇效用最大、價格最低的。由于消費者的這種選擇行為，使得相同產(chǎn)品的價格趨同。同樣房地產(chǎn)的價格也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的特殊性，使得房地產(chǎn)幾乎沒有完全相同價格。但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格應是接近的。

　　四、替代原則對房地產(chǎn)估價的要求

　　□若估價對象附近有若干相近效用的房地產(chǎn)并已知它們的價格時，則可依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價格推算出估價對象的未知價格。

　　□不能孤立地思考估價對象的價值，要考慮相近效用的房地產(chǎn)價格的牽掣。特別作為同一估價機構，在同一個城市、同一估價時期，按照同一種估價目的，對不同區(qū)位、檔次的房地產(chǎn)的估價結果應有一個合理的“價差”。

　　□替代原則是針對估價結果而言的，將各種估價方法測算出的估價結果放到市場中衡量，當估價結果沒有不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格時，估價結果才可說是客觀合理的。

　　□替代原理：把替代原則的思想用于某個參數(shù)的測算時，替代原則轉化為替代原理。市場法是以替代原理為基礎的。成本法中客觀成本、收益法中客觀收益，假設開發(fā)法中要從開發(fā)完成后的價值中減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，均是遵守替代原理來求取的。