第五節(jié) 估價時點原則●

　　一、估價時點原則的含義

　　□含義：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是由估價目的決定的某個特定時間的價值。

　　□估價時點須依據(jù)估價目的來確定

　　二、為何要遵守估價時點原則

　　□影響房地產(chǎn)價格的因素不斷變化，房地產(chǎn)市場不斷變化，從而房地產(chǎn)價格和價值也不斷變化

　　□時間變化，房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生變化

　　□估價不可能也不必要評估估價對象在所有時間上的價值

　　三、確立估價時點原則的意義

　　□說明評估價值對應(yīng)的時間 □是評估估價對象價值的時間界限。

　　四、估價時點對房地產(chǎn)估價的要求—估價時點的設(shè)置

　　□在具體一個房地產(chǎn)估價項目中，估價時點究竟是現(xiàn)在還是過去或未來，是由估價目的決定的，且所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也會有所不同。

　　□在估價中要注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系。

　　□評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況是估價時點時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況。

　　□估價時點不總是總“現(xiàn)在”，可以是過去(回顧性估價)、未來(預(yù)測性估價)。

　　估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系

　　五、現(xiàn)實中各種估價目的的估價，其價格時點、估價對象狀況與房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系

　　1.估價時點為過去的情形，大多對估價結(jié)果有爭議而引起的復(fù)核或鑒定估價。估價對象狀況(產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況等)、房地產(chǎn)市場狀況要以原估價時點時的狀況為準(zhǔn)。房地產(chǎn)市場狀況、估價對象狀況可能發(fā)生了變化。

　　2.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多為房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件。房屋征收：實施拆遷后，市場狀況(繁華度)變差了，作為征收補償目的以原繁華度下狀況估價。

　　3.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，包括在建工程估價。

　　4.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估期房價值。評估房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的房地產(chǎn)市場價格時應(yīng)特別注意兩點：①估價時點應(yīng)與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格的估價時點一致;②估價對象狀況(期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等)，應(yīng)與拆遷安置補償協(xié)議中約定的為準(zhǔn)。

　　5.估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況下，持別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值。

　　★現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)。由于估價目的不同，可能同時存在著下列三種估價：①估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價，即該在建工程在現(xiàn)在這個樣子的價值是多少;②估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間(如10個月)后將建成中的狀況，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價值是多少;⑦估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建上積經(jīng)過一段時間(如10個月)后將建成中的狀況，該狀況的房地產(chǎn)在未來建成時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值是多少。