第四節(jié) 最高最佳使用原則●

　　一、最高最佳使用原則的含義

　　□含義：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值。

　　□最高最佳使用：指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能夠使得估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。

　　□最高最佳使用須同時(shí)滿足4個(gè)條件：法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化。

　　二、為何要遵守最高最佳使用原則

　　□業(yè)主都設(shè)圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)潛力，采取最高最佳使用方式，謀求最大的經(jīng)濟(jì)利益

　　□房地產(chǎn)利用的競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選

　　三、最高最佳使用原則與合法原則的關(guān)系

　　遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求;遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對(duì)合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對(duì)合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。

　　四、最高最佳使用原則對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的要求——如何衡量最高最佳使用

　　最高最佳使用：具體包括用途(或用途組合)、規(guī)模、集約度上的最佳。

　　從4方面依序篩選最高最佳使用的方法：⑴法律上的許可性。如法律不允許的，應(yīng)被淘汰。⑵技術(shù)上的可行性。檢查其在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)。⑶經(jīng)濟(jì)上的可行性。收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。⑷價(jià)值是否達(dá)到最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。

　　五、有助于把握最高最佳使用原則的3個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

　　1、收益遞增遞減原理幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模

　　收益遞增遞進(jìn)減原理揭示：⑴一種投入量變動(dòng)而其他投入固定的投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律。假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變、則隨著該種可變投人量的增加，在開(kāi)始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的;但當(dāng)這種可變投入量的繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來(lái)越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。⑵所有的投入量變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模收益(規(guī)模報(bào)酬規(guī)律)。表述如下：假定以相同的比例來(lái)增加所有的投入量，則產(chǎn)出量的變化有3種可能：規(guī)模收益不變、規(guī)模收益遞增、規(guī)模收益遞減。

　　2、從均衡原理理解房地產(chǎn)最佳集約度和最佳規(guī)模

　　均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為最高最佳使用，可以幫助確定最高集約度和最佳規(guī)模。如建筑物的土地上的建筑物已破舊不堪，購(gòu)買者需花代價(jià)扣除建筑物，對(duì)土地估價(jià)時(shí)要做減價(jià)調(diào)整。建筑物的設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備非常先進(jìn)，但位置差，這是功能過(guò)剩。P162

　　3、從適合原理理解最佳用途

　　適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。適合原理的本質(zhì)是適合環(huán)境要求的，就是最好的。

　　六、在實(shí)際估價(jià)中如何根據(jù)最高最佳使用原則確定估價(jià)前提

　　當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：

　　(1)保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提估價(jià)。保持現(xiàn)狀的條件： (新房地產(chǎn)價(jià)值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))<現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

　　現(xiàn)有建筑物予以保留的條件：(新房地產(chǎn)價(jià)值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)-建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))<現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

　　(2)裝飾裝修改造前提。裝飾裝修改造的條件： (裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值-裝飾裝修的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價(jià)值

　　分2種情形：建筑物裝飾裝修和土地改造

　　(3)轉(zhuǎn)換用途前提。轉(zhuǎn)換用途的條件： (新用途的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價(jià)值

　　(4)重新開(kāi)發(fā)前提。重新開(kāi)發(fā)的條件： (重新開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-重新開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

　　建筑物予以拆除的條件： (新房地產(chǎn)價(jià)值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要費(fèi)用-建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)) >現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

　　(5)上述情形的某種綜合。最常見(jiàn)的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。

　　所必要的費(fèi)用包括：必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn)。