第三節(jié) 合法原則●

　　一、合法原則的含義

　　□含義：要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益下的價值。依法：不僅要依據(jù)憲法和相關(guān)法律、行政法規(guī)、估價對象所在地的地方性法規(guī)(自治條例、單行條例)、國際條約，還要依據(jù)國務(wù)院及其各部門頒發(fā)的相關(guān)決定、命令、部門規(guī)章和政策及技術(shù)規(guī)范，高院司法解釋，估價對象所在地國家機(jī)關(guān)頒發(fā)的政府規(guī)章和政策，以及估價對象的規(guī)劃設(shè)計條件、出讓合同、房屋租賃合同等。

　　□為何要遵守合法原則——房地產(chǎn)價值實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價值，房地產(chǎn)估價從某種意義上講是評估房地產(chǎn)權(quán)益的價值。估價對象的權(quán)益須是依法判定的，委托人、估價師不可隨意假定。有其法律、法規(guī)或政策等依據(jù)。

　　二、合法原則對房地產(chǎn)估價的要求——如何遵循合法原則

　　□依法判定的估價對象權(quán)益包括依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。

　　□遵守合法原則，應(yīng)做到以下4點：

　　■依法判定的權(quán)利類型及歸屬：以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案(不動產(chǎn)登記簿)及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)�！咀⒁狻孔袷睾戏ㄔ瓌t是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等規(guī)定，估價對象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應(yīng)將其作為那種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價。任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是其評估價值應(yīng)與其權(quán)利狀況相匹配。沒有合法權(quán)利的房地產(chǎn)，應(yīng)將其作為沒有合法權(quán)利的房地產(chǎn)來估價。由此可知，評估價值通常>0，但也有可能≤0。

　　■依法判定的使用權(quán)利：以使用管制(城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值

　　■依法判定的處分權(quán)利：以法律、法規(guī)、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括：買賣、租賃、抵押、抵債、贈與等。法律、法規(guī)和政策規(guī)定或合同約定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以該種處分方式為估價目的的估價對象，或委托人要求評估該種處分方式下的價值的，其評估價值為零。

　　■依法判定的其他權(quán)益：評估價值須符合國家價格政策。即評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)遵守相應(yīng)的政府定價和政府指導(dǎo)價。

　　□還可將合法原則拓展到對采用的估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價主體資格的要求上。即房地產(chǎn)估價應(yīng)采用國家和估價對象所在地的有關(guān)估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由估價機(jī)構(gòu)、估價師進(jìn)行。

　　三、合法原則的應(yīng)用

　�、� 房屋征收估價合法原則的具體應(yīng)用P156

　　1、被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格與被征收房屋的性質(zhì)和面積直接相關(guān)。被征收房屋被定性為違章建筑或超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，就應(yīng)不予估價。房屋征收估價須明確被征收房屋的性質(zhì)和面積。

　　2、該房屋用途性質(zhì)、面積建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

　　□以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)

　　□當(dāng)?shù)卣�府對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定

　　□拆遷當(dāng)事人對被拆遷房屋的性質(zhì)或面積協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定

　　□對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致，向規(guī)劃部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致，向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定;當(dāng)?shù)貨]有房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)，委托有相應(yīng)資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位測算。

　�、� 抵押估價合法原則的具體應(yīng)用

　　□劃撥地的房地產(chǎn)抵押價值：不含劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納出讓金或相當(dāng)于出讓金的價款。

　　□有拖欠建設(shè)工程價款、尚未竣工或雖竣工但竣工之日起六個月內(nèi)的房地產(chǎn)抵押價值：不應(yīng)包含拖欠建設(shè)工程價款。

　　□再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值：不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。

　　□法律、法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象;如委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。目前主要有下列法律、法規(guī)和政策規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)：A.《物權(quán)法》第184條規(guī)定：下列財產(chǎn)不得抵押：①土地所有權(quán); ②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可抵押的除外;③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn); ⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。B.《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定：下列財產(chǎn)不得抵押：①土地所有權(quán)：②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規(guī)定的除外;③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他財產(chǎn)。第三十四條第(五)項的規(guī)定是：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。第三十六條第三款的規(guī)定是：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。C.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第8條規(guī)定：下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。D.《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)規(guī)定：對空置3年以上的商品房，不得作為貸款抵押物。

　　□法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象;如委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。司法解釋：經(jīng)法定程序確認(rèn)為違法、違章建筑物，其抵押無效。

　　□法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓條件。不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)不應(yīng)作為抵押估價對象;如委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。