第五章 房地產(chǎn)估價原則

第一節(jié) 估價原則概述

　　盡管房地產(chǎn)價格受諸多因素的影響。但是，當(dāng)我們觀察其形成和運動過程時，就會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)估價仍然有著自身的某種規(guī)律。因此，估價師在估價時，一定要遵守估價的規(guī)律。房地產(chǎn)估價的規(guī)律一般可以歸結(jié)為：①估價的原則和標(biāo)準(zhǔn);②估價的理論和方法;③估價的程序等。

　　一、房地產(chǎn)估價原則的含義○

　　□含義：指在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)、提煉出了一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。

　　□其本質(zhì)可理解為：①房地產(chǎn)估價的工作標(biāo)準(zhǔn);②統(tǒng)一估價師的認(rèn)識;③規(guī)范估價行為。其目的是使得估價的結(jié)果具有類似性或可比性。

　　二、房地產(chǎn)估價原則的種類◎ 6項

　　主要有六項：①獨立、客觀、公正原則;②合法原則;③最佳最高使用原則;④估價時點原則;⑤替代原則;⑥謹(jǐn)慎原則。分為三個層次：⑴基本原則。獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的基本原則、最高行為準(zhǔn)則，是估價師的天職。⑵普適技術(shù)性原則。普適性原則(一般原則)：①～⑤;技術(shù)性原則：②～⑥。⑶特殊原則：即謹(jǐn)慎原則。最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則相互對應(yīng)，普適性原則與特殊性原則相互對應(yīng)。

　　三、估價原則的作用◎

　　房地產(chǎn)估價原則：可使不同的估價師對于估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值趨于相同或近似，幫助估價師如何去思考和衡量估價對象的價值，如何把估價對象的評估價值首先界定到一個合理的較小范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價方法的定量分析，就可評估出一個更加精準(zhǔn)的價值。每一位估價師都應(yīng)當(dāng)熟知并正確理解房地產(chǎn)估價原則，以此作為估價時的指南。