第五節(jié) 經(jīng)濟因素

　　影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有：經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入水平、物價、利率、匯率等。

　　一、經(jīng)濟發(fā)展◎

　　含義包括：物質(zhì)福利的改善;根除貧困及與之相關的文盲、疾病和過早死亡;改變投入與產(chǎn)出的構(gòu)成，包括把生產(chǎn)的基礎結(jié)構(gòu)從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向工業(yè)活動;以生產(chǎn)性就業(yè)普及于勞動適齡人口而不是只及于少數(shù)具有特權的人的方式來組織經(jīng)濟活動;以及相應地使有著廣大基礎的集團更多地參與經(jīng)濟方面和其他方面的決定，從而增進自己的福利。GDP增長說明社會總需求在增加。社會總需求增預示著投資、生產(chǎn)活動活躍，地帶動對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種文娛設施等的需求增加，由此引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。

　　二、居民收入●

　　居民收入及其增長對房地產(chǎn)、特別是住宅的價格有影響。通常居民收入的真正增加(非名義增加，名義增加是在通貨膨脹的情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動需要的空間會擴大，從而增加對房地產(chǎn)的需求，導致房地產(chǎn)價格上漲。至于對房地產(chǎn)價格影響的程度，要看收入水平及邊際消費傾向的大小。邊際消費傾向是指收入每增加一個單位所引起的消費變化，即新增加的消費占新增加收入的比例。

　　三、物價◎

　　房地產(chǎn)價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同。當前中國統(tǒng)計口徑，房地產(chǎn)價格變動沒有納入CPI、PPI核算，房地產(chǎn)被列入固定資產(chǎn)投資。不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產(chǎn)價格的變動，特別是建筑材料價格、建筑構(gòu)配件價格、設備價格、建筑人工費等“房地產(chǎn)投入要素”的價格上漲，會增加開發(fā)建設成本，從而可能推動房地產(chǎn)價格上漲。

　　從較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。關于房地產(chǎn)價格中的房價(房地價格)與地價的關系：成本決定、需求帶動、相互影響。

　　四、利率●

　　□開發(fā)建設成本的角度：利率升降會增加或降低融資成本(財務費用、投資利息)，從而使房地產(chǎn)價格上升或者下降。

　　□需求的角度：由于現(xiàn)行購買房地產(chǎn)、特別是購買商品住宅普遍要借助于貸款，所以利率特別是房地產(chǎn)抵押貸款利率的上升或下降會增加或減輕房地產(chǎn)購買者的貸款償還負擔，從而會減少或者增加房地產(chǎn)需求，導致房地產(chǎn)價格下降或上升。

　　□房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值之和的角度：房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負相關，而折現(xiàn)率與利率正相關，利率上升或下降會使房地產(chǎn)價格下降或者上升。綜合來看，房地產(chǎn)價格與利率負相關：利率上升，房地產(chǎn)價格下降;利率下降，房地產(chǎn)價格會上升。

　　五、匯率◎

　　在國際投資中，匯率波動會影響房地產(chǎn)的投資收益。當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引外國資金購買該國房地產(chǎn)，從而導致其房地產(chǎn)價格上升;反之，會導致其房地產(chǎn)價格下降。