第三節(jié) 人口因素◎

　　房地產(chǎn)需求主體是人，人口是決定住宅、商業(yè)等需求量或市場大小的一個(gè)基本因素，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。

　　一、人口數(shù)量

　　在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格：人口密度增加有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價(jià)格;人口密度過高，導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。人口增長率=人口自然增長率+人口機(jī)械增長率

　　二、人口素質(zhì)

　　人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。社會(huì)文明的發(fā)達(dá)，文化的進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施的完善與普及，同時(shí)對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升;地區(qū)中居民素質(zhì)低，組成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳，人們多不愿在此居住，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。

　　三、人口結(jié)構(gòu)

　　指一定時(shí)期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。人口家庭構(gòu)成：對住宅類型的選擇等有重要參考價(jià)值。家庭人口規(guī)模(家庭平均人口數(shù))發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數(shù)發(fā)生變動(dòng)，從而引起所需要住房數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)格。隨著家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需住房總量增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢。