第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

　　房地產(chǎn)價(jià)格水平及其變動(dòng)，是眾多對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格綜合作用的結(jié)果。把這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素稱為房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，簡稱影響因素或因素。做好房地產(chǎn)估價(jià)，必須知曉房地產(chǎn)價(jià)格的各種影響因素，掌握這些因素是如何以及在何種程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的。

第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述

　　一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識(shí)●

　　房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)，是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多且難以準(zhǔn)確量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。要把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，準(zhǔn)確量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先應(yīng)有下列8點(diǎn)認(rèn)識(shí)：

　　1.不同的影響因素或其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向不盡相同的：有的影響因素或其變化會(huì)降低房地產(chǎn)的價(jià)格，有的影響因素或其變化會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格。不同類型的房地產(chǎn)：同一影響因素或其變化引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向可能不同。搞清楚這一點(diǎn)，有助于在估價(jià)時(shí)把握對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的調(diào)整方向，即面對(duì)某一影響因素或其變化時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值測算結(jié)果是應(yīng)向上調(diào)整還是應(yīng)向下調(diào)整。

　　2.不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的：有的影響因素或其變化引起的房地產(chǎn)價(jià)格的升降幅度較大;有的影響因素或其變化引起的房地產(chǎn)價(jià)格的升降幅度較小。搞清楚這一點(diǎn)，有助于在估價(jià)時(shí)合理確定各種影響因素的權(quán)重和對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值測算結(jié)果的調(diào)整幅度。

　　3.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的：有的影響因素隨著其變化會(huì)一起提高或一直降低房地產(chǎn)價(jià)格;有的影響因素在某一狀況下隨著其變化會(huì)一起提高房地產(chǎn)價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著其變化會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格;有的影響因素從某一角度會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格，但從另一角度看會(huì)降低房地產(chǎn)的價(jià)格，至于它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。 修筑一條穿過某個(gè)居住區(qū)的道路，一方面改善了交通，會(huì)提高該居住區(qū)住宅的價(jià)格，另一方面由于噪聲、汽車尾氣和行走的不安全，會(huì)降低該居住區(qū)住宅的價(jià)值。至于影響如何，還要具體分析。距離該道路較遠(yuǎn)一點(diǎn)的住宅可能會(huì)升值，較近的可能會(huì)貶值。如該居住區(qū)允許部分改為商業(yè)用途，則臨近道路的住宅肯定會(huì)增值。如在該居住區(qū)旁邊修筑一條鐵路、高速公路，則該居住區(qū)肯定貶值，這種影響是一向的。

　　4.有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)，有些與時(shí)間有關(guān)。在與時(shí)間有關(guān)的因素中，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的速度又可能是不相同的：有的因素會(huì)立刻引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響要經(jīng)過一段時(shí)間才體現(xiàn)出來。增減土地供應(yīng)量、緊縮或放松開發(fā)貸款、限制或放寬購房對(duì)象、增減交易稅費(fèi)等調(diào)控政策措施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響需要一個(gè)過程。

　　5.各種因素對(duì)同一類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的：隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)偏好會(huì)發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價(jià)格的因素也許會(huì)變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響的因素也許會(huì)變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒有影響。

　　6.同一因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的：北方比南方更看重房屋朝向，南方比北方更看重“看風(fēng)水”。

　　7.各種因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的：人們在消費(fèi)上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。如綠地率

　　8.某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化，但許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要依靠估價(jià)師的估價(jià)理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的深入調(diào)查了解作出判斷。

　　二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類◎

　　□分類一：分為自身因素和外部因素

　　■自身因素：區(qū)位因素、實(shí)物因素、權(quán)益因素

　　■外部因素：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國際因素、其他因素6類

　　□分類二：分為一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素

　　一般因素是指對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)、貨幣政策、利率、匯率等。區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等。個(gè)別因素是指估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的估價(jià)對(duì)象自身狀況因素，如位置、規(guī)模、土地形狀、地勢、建筑結(jié)構(gòu)等。