第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格

　　一、房地產(chǎn)需求◎

　�、宸康禺a(chǎn)需求的含義

　　□含義：消費(fèi)者在某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意且能夠購買的數(shù)量�！跣枨笮纬傻膬蓚�(gè)條件：①消費(fèi)者愿意購買，②消費(fèi)者有能力購買

　　㈡決定房地產(chǎn)需求量的因素

　　□某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)價(jià)格水平;②消費(fèi)者收入水平;③消費(fèi)者偏好;④相關(guān)物品價(jià)格水平;⑤消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。

　　■該種房地產(chǎn)價(jià)格水平。某種房地產(chǎn)價(jià)格上升，對(duì)其需求會(huì)減少;若價(jià)格下降，對(duì)其需求會(huì)增加。炫耀性物品：指用以顯示身份和社會(huì)地位的物品;其需求與價(jià)格成同方向變化。吉芬物品：指某種生活必需品;在某種特定條件下，其需求與價(jià)格成同方向變化。

　　■消費(fèi)者收入水平。需求水平高低直接取決于消費(fèi)者收入水平。正常商品：收入提高，需求增加;收入下降，需求減少。低檔商品：收入提高，需求可能下降。

　　■消費(fèi)者偏好。消費(fèi)者對(duì)不同商品的欲望又有強(qiáng)弱緩急之分，從而形成消費(fèi)者偏好。消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)增加;相反，需求會(huì)減少。

　　■相關(guān)物品價(jià)格水平。當(dāng)一種房地產(chǎn)價(jià)格保持不變，而與它相關(guān)的物品價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，該種房地產(chǎn)需求會(huì)發(fā)生變化。替代品之間，一種房地產(chǎn)價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)價(jià)格若下降，則另一種房地產(chǎn)需求增加，該種房地產(chǎn)需求減少�；パa(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)增加。一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。

　　■消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。消費(fèi)者的行為不僅受許多現(xiàn)實(shí)因素的影響，還受其對(duì)未來情況的預(yù)期的影響�，F(xiàn)時(shí)消費(fèi)者的需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和商品現(xiàn)在的價(jià)格水平，還取決于對(duì)未來收入和未來價(jià)格的預(yù)期。買漲不買落→今天不買，明天更貴 今天買進(jìn)，明天更低

　　□總結(jié)：當(dāng)一種房地產(chǎn)價(jià)格低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者收入高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)替代品的價(jià)格高或者互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來的收入會(huì)增加或者該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來會(huì)上升時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增多。

　�、绶康禺a(chǎn)需求曲線

　　房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求與其價(jià)格之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。它是一條向右下方傾斜的需求曲線(D)，向左或向右位移。

　　二、房地產(chǎn)供給◎

　　㈠房地產(chǎn)供給的含義

　　含義：指開發(fā)商和擁有者在某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格或租金水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意且能夠提供出售或出租的數(shù)量。供給形成的兩個(gè)條件：①開發(fā)商或擁有者愿意供給，②開發(fā)商或擁有者有能力供給。現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量為：

　　供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量十新開發(fā)量

　　㈡決定房地產(chǎn)供給量的因素

　　□某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)價(jià)格水平;②該種房地產(chǎn)開發(fā)成本;③該種房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平;④房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期。

　　■該種房地產(chǎn)價(jià)格水平。某種房地產(chǎn)價(jià)格越高，開發(fā)數(shù)量會(huì)越多;相反，開發(fā)數(shù)量會(huì)越少。

　　■該種房地產(chǎn)開發(fā)成本。某種房地產(chǎn)價(jià)格保持不變，開發(fā)成本上升會(huì)減少開發(fā)利潤，致使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。

　　■該種房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平。開發(fā)技術(shù)水平的提高可降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會(huì)開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。

　　■開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期。開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲，會(huì)增加開發(fā)量，會(huì)使未來的供給增加，同時(shí)會(huì)把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價(jià)而沽，從而會(huì)減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給。

　　□總結(jié)：當(dāng)一種房地產(chǎn)價(jià)格高時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)開發(fā)成本低或開發(fā)技術(shù)水平提高時(shí)，當(dāng)開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)下降時(shí)，該種房地產(chǎn)的的當(dāng)前供給通常會(huì)增多。

　　□供給缺乏彈性的原因：土地總量不可增加、出讓市場政府壟斷、開發(fā)期長、不可移動(dòng)

　�、绶康禺a(chǎn)供給曲線

　　房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的供給量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。它是一條向右上方傾斜的供給曲線(S)，向右或向左位移。

　　三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格

　　□含義：指當(dāng)房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時(shí)的價(jià)格，即房地產(chǎn)市場需求曲線與市場供給曲線相交時(shí)的價(jià)格。

　　□均衡價(jià)格理論是價(jià)格原理的核心內(nèi)容，它表明：均衡是市場價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢，若市場價(jià)格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必然會(huì)出現(xiàn)過�；蚨倘�，導(dǎo)致賣方之間或買方之間的競爭，形成價(jià)格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價(jià)格。

　　□總結(jié)——房地產(chǎn)價(jià)格與其需求呈正相關(guān)，與其供給呈負(fù)相關(guān)。供給一定，需求增加，則價(jià)格上升;需求減少，則價(jià)格下降。需求一定，供給增加，則價(jià)格下降;供給減少，則價(jià)格上升。若需求和供給同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡交易量也會(huì)發(fā)生變化。需求和供給的同時(shí)變化，有同方向變化(需求和供給均增加或均減少)和反方向變化(需求增加而供給減少，或需求減少而供給增加)、變動(dòng)幅度不同(需求的增減大于或小于供給的增減)等情況。

　　四、房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性◎

　　□房地產(chǎn)供求狀況(4種類型)——①全國房地產(chǎn)總的供求狀況;②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;③全國同類房地產(chǎn)的供求狀況;④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　□決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況：本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　■原因在于：房地產(chǎn)不可移動(dòng)及變更用途困難

　　□其他類型房地產(chǎn)供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格有無影響及其影響程度，視這些供求狀況的波及性如何而定