第六節(jié)　投資組合和剩余技術(shù)

　　在收益法中，報酬率和資本化率都可以從房地產(chǎn)的物理構(gòu)成(土地與建筑物)或資金構(gòu)成(抵押貸款與自有資金)中求出各構(gòu)成部分的報酬率和資本化率，或?qū)⑵鋱蟪曷屎唾Y本化率運用到各構(gòu)成部分上以測算其價值。

　　一、投資組合技術(shù)，主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。

　　1、土地與建筑物的組合，綜合資本化率是求取房地價值時應(yīng)采用的資本化率。土地資本化率是求取土地價值時應(yīng)采用的資本化率。建筑物資本化率是求取建筑物價值時應(yīng)采用的資本化率。綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率，便可利用下列公式求出另外一種資本化率，綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關(guān)系。其公式如下：

　　Ro=L×RL +B×RB式中 L——土地價值占房地價值的比率;B——建筑物價值占房地價值的比率，L+B=100%。

　　2、抵押貸款與自有資金的組合，房地產(chǎn)市場與金融市場緊密聯(lián)系的現(xiàn)代社會，購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為抵押貸款，另一部分為自有資金。由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報酬率來求取房地產(chǎn)的報酬率，而是利用抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率來求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即： Ro=M*RM+(1-M)*RE 式中 Ro——綜合資本化率;M——貸款價值比率，即抵押貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率，一般介于60%～90%之間;RM——抵押貸款常數(shù)：RE——自有資金資本化率。抵押貸款常數(shù)一般采用年抵押貸款常數(shù)，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。如果抵押貸款是按月償還的，則年抵押貸款常數(shù)是將每月的償還額乘似12，然后除以抵押貸款金額;或者將月抵押貸款常數(shù)(每月的償還額與抵押貸款金額的比率)乘以12。在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計算公式為：RM=YM+YM/[(1+YM)n-1]，其實就是年還款等額/抵押貸款金額。自有資金資本化率是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額(稅前現(xiàn)金流量)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。綜合資本化率必須同時滿足貸款者對抵押貸款常數(shù)的要求和自有資金投資者對稅前現(xiàn)金流量的要求，

　　二、剩余技術(shù)是當已知整個房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價值和各構(gòu)成部分的資本化率或報酬率時，從整個房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另一構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報酬率折現(xiàn)，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價值的方法。此外，把求得的未知構(gòu)成部分的價值加上已知構(gòu)成部分的價值還可得到整個房地產(chǎn)的價值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。

　　1、土地剩余技術(shù)，土地剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率折現(xiàn)，即可求得土地的價值。直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式

　　土地價值=(房地產(chǎn)凈收益-建筑物價值*建筑物資本化率)/土地資本化率，報酬資本化法的土地剩余技術(shù)公式：

　　土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價方法估價時，是有效的方法。例如，城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地，有時沒有可參照的土地交易實例，難以采用市場法估價，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，此時可以采用土地剩余技術(shù)估價。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用市場法可求得設(shè)想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導致的土地價值降低應(yīng)減價多少，市場法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術(shù)便可以求得。

　　2、建筑物剩余技術(shù)與土地的剩余技術(shù)類似，建筑物剩余技術(shù)對于檢驗建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。此外，它還可用來測算建筑物的折舊。將建筑物的重新購建價格減去運用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價值即為建筑物的折舊。

　　3、自有資金剩余技術(shù)是已知抵押貸款金額求取自有資金權(quán)益價值的剩余技術(shù)。它是先根據(jù)從市場上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權(quán)益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權(quán)益價值。自有資金剩余技術(shù)的計算公式為：

　　自有資金權(quán)益價值=(房地產(chǎn)凈收益-抵押貸款金額*抵押貸款常數(shù))/自有資金資本化率

　　4、抵押貸款剩余技術(shù)是已知自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術(shù)。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價值。抵押貸款剩余技術(shù)的計算公式為：