第五節(jié)　直接資本化法

　　一、直接資本化法概述

　　1、直接資本化法的概念和基本公式，直接資本化法是將估價(jià)對象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。

　　未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：資本化率=年收益/價(jià)格，利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法，常用的是下列公式：價(jià)格=年收益/資本化率。利用市場提取法求取資本化率的公式為：資本化率=年收益/價(jià)格。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益。則房地產(chǎn)價(jià)值=年收益X收益乘數(shù)。

　　2、幾種收益乘數(shù)，對應(yīng)著不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

　　毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價(jià)格和租金資料;②由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值;③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)如下：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入;②忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。毛租金乘數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估價(jià)。但由于它的計(jì)算方法比較粗糙，往往作為市場法或其他收益法的一個(gè)部分。

　　與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。該方法也比較粗糙，適用于估價(jià)對象資料不充分或精度要求不高的估價(jià)。

　　有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是，不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。因此，當(dāng)估價(jià)對象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí)，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。因?yàn)橥顿Y者在估算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，是會考慮空置率的差異的。該方法的缺點(diǎn)是沒有考慮運(yùn)營費(fèi)用的差異，因而也只用于做粗略的估價(jià)。

　　凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。

　　二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法，資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價(jià)對象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益年限的長短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料(由這些資料可求得年收益和價(jià)格)求取。

　　綜合資本化率(Ro)還可以通過凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(shù)(EGIM)之比、資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系(見后面“資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系”)及投資組合技術(shù)求取。通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：

　　綜合資本化率=凈收益率/有效毛收入乘數(shù)

　　三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系，資本化率R和報(bào)酬率Y都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率;報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價(jià)值的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)值來計(jì)算)，僅僅表示從凈收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力;報(bào)酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同。例

　　如，在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

　　V=A/Y 其中 　　　　　　資本化率R=Y

　　在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

　　V=A/Y*[1/(1+Y)n] 　　　　資本化率R=Y/[1-1/(1+Y)n]

　　在凈收益每年按一定比率遞增且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

　　V=A/(Y-G) 　　　　　　　　　資本化率R=Y-G

　　在預(yù)知未來若干年后的價(jià)格相對變動的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

　　V=A/{Y-△*Y/[(1+Y)t-1]} 資本化率R= Y-△*Y/[(1+Y)t-1]

　　由以上公式可知，報(bào)酬率與凈收益本身的變化、與獲得凈收益的期限的長短等無直接關(guān)系。而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關(guān)系。

　　四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

　　1、直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況;③計(jì)算過程較為簡單。但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價(jià)對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如，要求選取的類似房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對象的收益變化相同，否則估價(jià)結(jié)果會有誤。