第四節(jié)　報(bào)酬率的求取

　　一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報(bào)是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。投資回報(bào)中是不包含投資回收的，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。即：報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資本。從全社會來看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。認(rèn)識到了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法，即所應(yīng)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率。在不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型的房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型，由于風(fēng)險(xiǎn)不同，所以其報(bào)酬率也不相同，因此在估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率。

　　二、報(bào)酬率的求取方法。

　　1、累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個(gè)基本公式為：

　　報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠

　　無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般是選取國債利率或銀行存款利率。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和具有風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)的報(bào)酬率，一般是名義報(bào)酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。

　　2、市場提取法，市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時(shí)，通過A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取Y，不過要用試錯(cuò)法和線性內(nèi)插法。市場提取法求取的報(bào)酬率是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對象未來各項(xiàng)收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。

　　3、投資報(bào)酬率排序插入法，報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率來求取估價(jià)對象的報(bào)酬率。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：(1)調(diào)查、搜集估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。(2)將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。(3)將估價(jià)對象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。(4)根據(jù)估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報(bào)酬率，從而就確定出了所要求取的報(bào)酬率。確定報(bào)酬率時(shí)都含有主觀性。