第三節(jié)　凈收益的求取

　　運(yùn)用收益法估價(jià)(無(wú)論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益�？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有4種：①潛在毛收入②有效毛收入③凈運(yùn)營(yíng)收益④稅前現(xiàn)金流量。稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。

　　一、凈收益測(cè)算的基本原理，收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益前一種情況下的收益法被稱為投資法，后一種情況下的收益法被稱為利潤(rùn)法。租賃收入測(cè)算凈收益的收益法是收益法的典型形式。

　　基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。對(duì)于壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件設(shè)備裝飾裝修等的折舊費(fèi)應(yīng)包含在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，會(huì)計(jì)上的折舊額是指建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用如果能大大提高房地產(chǎn)的價(jià)值，則屬于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的范圍。收益法估價(jià)是假設(shè)房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用與其所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額相當(dāng)，兩者相抵消，因此不將它作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的一部分。

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入相比得到的是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率。凈收益率是指凈收益占有效毛收入的比率。兩者關(guān)系互補(bǔ)，凈收益率=1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率。

　　基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營(yíng)業(yè)方式獲取收益的，如旅館、 娛樂(lè)中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測(cè)算與基于租賃收入的凈收益測(cè)算，主要有如下兩個(gè)方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)�；�于租金收入測(cè)算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。

　　二、幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取

　　1、出租的房地產(chǎn)凈收益求取，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是(例如表6—1所列的費(fèi)用中)出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費(fèi)用 。

　　2、營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取，營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒有分開。(1)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。(2)工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。(3)農(nóng)地凈收益的測(cè)算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià))扣 除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等。

　　3、自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取，自用或尚未使用的房地產(chǎn)、可以根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測(cè)算凈收益，或者通過(guò)類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。

　　4、混合的房地產(chǎn)凈收益求取，對(duì)于現(xiàn)實(shí)中包含上述多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列方式之一求取：一是把費(fèi)用分為固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。二是先測(cè)算各種類型的收入，再測(cè)算各種類型的費(fèi)用，然后將兩者相減。三是把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別求取各自的凈收益，然后予以加總。

　　三、求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題

　　1、房地產(chǎn)的收益可分為有形收益和無(wú)形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益，無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益，在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無(wú)形收益。無(wú)形收益通常難以貨幣化，因而在計(jì)算凈收益時(shí)難以考慮，但可以通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率來(lái)考慮無(wú)形收益。同時(shí)值得注意的是，如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。

　　2、實(shí)際收益和客觀收益，房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來(lái)說(shuō)它不能直接用于估價(jià)�？陀^收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來(lái)說(shuō)只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。所以，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正�？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡(jiǎn)稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正�？陀^的市場(chǎng)租金。