第二節(jié)　報(bào)酬資本化法的公式

　　一、報(bào)酬資本化法最一般公式，

　　V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]，酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。實(shí)際估價(jià)中如果凈收益發(fā)生的時(shí)間相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是在期末，例如在期初或期中，則應(yīng)對(duì)凈收益或者對(duì)公式做相應(yīng)調(diào)整。例如，凈收益發(fā)生在年初為A初，則將其轉(zhuǎn)換為發(fā)生在年末的公式為：

　　A末=A初(1+Y)

　　二、凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無(wú)限年。收益年限為有限年的公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]，收益年限為無(wú)限年的公式 ：V=A/Y

　　凈收益每年不變公式的作用，凈收益每年不變的公式除了可以用于計(jì)算價(jià)格，還有許多其他作用：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下簡(jiǎn)稱不同年限)價(jià)格之間的換算，若已知V50，求V∞、V40如下：V=V50/K50，V50=V∞*V50，V40=V50*K40/K50;②用于比較不同年限價(jià)格的高低，要比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下(如年限為∞的)價(jià)格;③用于市場(chǎng)法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。對(duì)于市場(chǎng)法中因可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年限不同而需要對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整是特別有用的。在市場(chǎng)法中，可比實(shí)例房地產(chǎn)的年限可能與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年限不同，因此需要對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，使其成為與估價(jià)對(duì)象相同年限下的價(jià)格，公式就是如V45=V50*K45/K50，意思是把50年基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為45年的基準(zhǔn)地價(jià)。

　　三、凈收益在前若干年有變化的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無(wú)限年。

　　1、普遍公式

　　2、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無(wú)限年。收益年限為有限年的公式：V=(A/Y+b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]-b/Y*n/(1+Y)n 收益年限為無(wú)限年的公式：V=A/Y+b/Y2 。凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有有限年一種，公式為：V=(A/Y-b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]+b/Y*n/(1+Y)n，不存在有限年公式因?yàn)楫?dāng)收益小于0時(shí)，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)人就不會(huì)再經(jīng)營(yíng)下去，年限公式為：A-(n-1)b=0得出n=A/b+1.

　　3、凈收益按一定比率遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無(wú)限年。收益年限為有限年的公式：V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}。收益年限為無(wú)限年的公式：V=A/(Y-g)。凈收益按一定比率遞減的公式，收益年限為有限年的公式： V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]n}。收益年限為無(wú)限年的公式：V=A/(Y+g)。

　　凈收益為有效毛收入減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。如果有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。

　　4、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式，V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)n ,Vt是預(yù)知的未來(lái)若干年后的價(jià)格，公式的作用一是適用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測(cè)其未來(lái)的價(jià)格或未來(lái)價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率時(shí)，特別是在某地區(qū)將會(huì)出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場(chǎng)行情預(yù)計(jì)有較大變化的情況下;二是對(duì)于收益年限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，有時(shí)不是按其收益年限來(lái)估價(jià)，而是先確定一個(gè)合理的持有期，然后預(yù)測(cè)持有期間的凈收益和持有期末的價(jià)值，再將它們折算為現(xiàn)值。