第八章　收益法

　　第一節(jié)　收益法概述

　　一、收益法含義，收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法又分為直接資本化法和報酬資本化法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。求得的價格稱為收益價格。

　　二、收益法的理論依據(jù)，收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低;②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低;③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。

　　三、收益法適用的對象和條件，收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化。

　　四、收益法的操作步驟，運用收益法估價一般分為下列4個步驟：①搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費用的數(shù)據(jù)資料;②預(yù)測估價對象的未來收益(如凈收益);③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù);④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。