第四節(jié)　重新購建價格的求取

　　一、重新購建價格的含義，重新購建價格是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出和應(yīng)得利潤。前者可以理解為重新購買后者可以理解為重新生產(chǎn)。理解其含義應(yīng)特別記住下列3點：(1)重新購建價格是估價時點時的價格。(2)重新購建價格應(yīng)是客觀的價格。(3)建筑物的重新購建價格應(yīng)是全新狀況下的價格，未扣除折舊;土地的重新購建價格是在估價時點狀況下的價格，而土地的增價、減價因素一般已考慮在土地的重新購建價格中。

　　二、重新購建價格的求取思路

　　求取房地的重新購建價格，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分而是模擬開發(fā)商的開發(fā)過程，在價格構(gòu)成基礎(chǔ)上采用成本法求取。二是分為二個部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后相加。后者適用于直接在熟地上進行房地建設(shè)的或有關(guān)成本費用可以在土地和建筑物進行分配的情況。在實際估價中，也可以采用類似于評估新建房地價格的成本法來求取。

　　求取土地的重新購建價格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用市場法、基準地價修正法等求取其重新購置價格，注意，有舊建筑物反而會降低土地價值減損的情況。

　　求取建筑物的重新購建價格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已取得，且該土地為沒有該建筑物的空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在該土地上建造與舊建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物必要支出應(yīng)得利潤，也可以設(shè)想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費用及發(fā)包人應(yīng)得利潤

　　三、建筑物重新購建價格的求取方式，建筑物的重新購建價格有重置價格和重建價格兩種：(1)重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。(2)重置價格又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

　　一般建設(shè)物適用于重置價格，有歷史或美學(xué)價值的建筑物適用重建價格。但年代久遠、缺乏與舊建筑物相同材料工藝使復(fù)制有困難的一般也只好用重置價格。重置價格要比重建價格低。

　　四、建筑物重新購建價格的求取方法，建筑物的重新購建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或其授權(quán)部門公布的房屋重置價格或房地產(chǎn)市場價格扣除基中可能包含的土地價格來求取。其基本求取公式有：

　　建筑物重新購建價格=建筑安裝工程費+專業(yè)費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。具體方法有：

　　1、單位比較法，單位比較法是以估價對象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費相關(guān)的某種計量單位為比較單位，通過調(diào)查了解在估價時點的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費，并對其做適當(dāng)?shù)男拚�、調(diào)整再加上相應(yīng)的費用來求取建筑物重新購建價格的方法。單位比較法實質(zhì)是一種市場法。主要有單位面積法和單位體積法。

　　2、分部分項法，分部分項法是以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重新購建價格的方法。即先測算各個獨立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價格或成本，將它們相加之后，再加上相應(yīng)的費用來求取建筑物重新購建價格的方法。

　　在運用分部分項法估算建筑物的重新購建價格時，需要注意如下2點：(1)應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點使用計量單位;(2)不要漏項或重復(fù)計算，以免造成估算不準。

　　3、工料測量法，工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點時相應(yīng)的單價和人工費標準，再將其相加，再加上相應(yīng)費用來求取建筑物重新購建價格的方法。工料測量法的優(yōu)點是詳細準確，缺點是費時費力并需有其他專家(如建筑師)的參與，它主要用于具有歷史價值的建筑物估價。

　　4、指數(shù)調(diào)整法，指數(shù)調(diào)整法是利用有關(guān)成本指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的估算結(jié)果。具體方法與市場狀況調(diào)整的方法相同。