第三節(jié)　成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式：積算價格=重新購建價格一折舊，可以根據(jù)兩類估價對象具體化：①新開發(fā)的房地產(chǎn)②舊的房地產(chǎn)。

　　二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式

　　1、適用于新開發(fā)的房地的基本公式，

　　新開發(fā)的房地價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　2、適用于新建成的建筑物的基本公式，(不包含土地取得成本、以及與土地開發(fā)有關(guān)費用。)

　　新建成的建筑物價值=建筑物建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　3、適用于新開發(fā)的土地的基本公式，

　　新開發(fā)的土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息十銷售稅費+開發(fā)利潤

　　對于新開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地是成片開發(fā)，對于某宗土地的單價要考慮其可轉(zhuǎn)讓土地面積所占的比率，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū) 用地總面積×100%。實際測算時通常分為下列3大步驟進行：(1)計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。(2)計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。(3)計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。

　　新開發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但功能折舊、經(jīng)濟折舊和可能的增值因素，予以適當?shù)臏p價或增價調(diào)整。

　　三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式，舊的房地價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊。