第二節(jié)　房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

　　以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費用;④投資利息;⑤銷售費用;⑥銷售稅費;⑦開發(fā)利潤。

　　一、土地取得成本，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：(1) 通過市場購買取得，土地取得成本包括土地使用權(quán)購買價格(用市場法、基準地價修正法、成本法取得)和買方繳納的稅費。(2) 通過征收集體土地取得，土地取得成本包括在征用中發(fā)生的費用(土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費、社會保障費用以及征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費和新菜地開發(fā)建設(shè)基金)和土地使用權(quán)出讓金等。(3) 通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用(被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額、搬遷補助費、安置補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費和房屋拆遷管理費、房屋拆遷服務(wù)費、房屋拆遷估價費、房屋拆除和渣土清運費)和土地使用權(quán)出讓金等。

　　二、開發(fā)成本，開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：(1)勘察設(shè)計和前期工程費，對于土地取得成本中含有的房屋拆除費和場地平整費用的，則在此就不應(yīng)沒有或只有部分場地平整費用。(2)房屋建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用和裝飾裝修工程費用。(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費用。(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。(5)其他工程費，如工程監(jiān)理費、竣工驗收費(6)開發(fā)期間的稅費。公共配套設(shè)施建設(shè)費用視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或在兩者進行合理分攤。

　　三、管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。

　　四、銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。

　　五、投資利息，此處的投資利息與會計上的財務(wù)費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用的利息。不僅僅指的是借款的利息和手續(xù)費。銷售稅費不計算投資利息。

　　計算投資利息的基礎(chǔ)工作是估算開發(fā)期，在成本法中，開發(fā)期的起點一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點是估價對象開發(fā)完成的日期，也一般是估價時點。若估價對象是現(xiàn)房的一般是假設(shè)估價對象有估價時點時竣工驗收完成的。估算開發(fā)期也可以采用類似于市場法的方法，即通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的開發(fā)期的比較、修正和調(diào)整來求取。

　　確定開發(fā)期后，各項成本和費用均應(yīng)按照它們在估價時點的正常水平來估算，而不是按照它們在過去發(fā)生時的實際或正常來估算。在確定計算期時，起點是該項費用發(fā)生的時點，終點是開發(fā)期的終點，一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。費用也是假設(shè)在計息期均勻發(fā)生的并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。

　　六、銷售稅費，銷售稅費是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費，可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，簡稱“兩稅一費”(2)其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費等。不包括由買方負擔(dān)的契稅。也不包括應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。在估價時通常是按售價乘以比率來測算。

　　七、開發(fā)利潤，現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點：(1)開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱為稅前利潤，開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費。(2)開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列4種：

　　1)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：

　　直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　2)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用)

　　3)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：