第六節(jié) 市場(chǎng)狀況調(diào)整

　　一、市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義，可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是應(yīng)該在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整，稱(chēng)為交易日期調(diào)整。

　　二、交易日期調(diào)整的方法，在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn);②上漲;③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

　　采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X(1±T%)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X (100±T)/100=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　(1±T%)或(100±T)/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。，

　　價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某

　　個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為定基價(jià)格指數(shù)：如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

　　價(jià)格變動(dòng)法有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率。公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1+價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1+價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率應(yīng)采用可比實(shí)例所在地區(qū)的同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。