第五節(jié) 交易情況修正

　　一、交易情況修正的含義，可比實(shí)例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估 價對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價格是不正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才能作為估價對象的價格。

　　二、造成成交價格偏離正常價格的因素(2)強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易(2)有利害關(guān)系人之間的交易。(3)交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易(4)急于出售或急于購買的交易。(5)交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易(6)相鄰房地產(chǎn)的合并交易 (7)特殊交易方式的交易。(8)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。(9)受迷信影響的交易。

　　三、交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價格X交易情況修正系數(shù)=正常價格，采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價格+交易情況修正數(shù)額=正常價格

　　對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的處理方法，正常成交價格=賣方實(shí)際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)或買方實(shí)際付出的價格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)。賣方實(shí)際得到的價格=正常成交價格-應(yīng)當(dāng)賣方繳納的稅費(fèi)。買方實(shí)際付出的價格=正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)。