第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn)

　　選取了可比實例之后，一般應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來。建立價格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍②統(tǒng)一付款方式;③統(tǒng)一采用單價;④統(tǒng)一幣種和貨幣單位;⑤統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑥統(tǒng)一面積單位

　　一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍，是指只能選取主干相同的房地產(chǎn)的交易實例作為可比實例。在實際估價中有三種情形：①房地產(chǎn)實物范圍不同，這里范圍不同是指有與無的區(qū)別，不是好與壞、優(yōu)與劣、新與舊的差別。②含有非房地產(chǎn)成份③帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。

　　二、統(tǒng)一付款方式，將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期時一次付清的數(shù)額。

　　三、統(tǒng)一采用單價，在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。

　　四、統(tǒng)一幣種和貨幣單位，匯率選擇的時間是在市場狀況調(diào)整之前還是之后再進行換算的。

　　五、統(tǒng)一面積內(nèi)涵，在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：

　　建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積

　　建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積

　　套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/套內(nèi)使用面積

　　六、統(tǒng)一面積單位，平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

　　平方米下的價格=公頃下的價格÷10 000

　　平方米下的價格=平方英尺下的價格÷0.09290304

　　平方米下的價格=坪下的價格÷3.30579