第六章 市場法

　　第一節(jié) 市場法概述

　　一、市場法的含義

　　市場法又稱市場比較法、比較法，是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法�？杀葘嵗�，也稱為可比房地產(chǎn)，是指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點接近、成交價格為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格的類似房地產(chǎn)。市場法本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把市場法求得的價值稱為比準價格。市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

　　二、市場法適用的估價對象和條件

　　1、市場法適用的估價對象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。數(shù)量少或很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)難以用市場法估價。

　　2、市場法需要具備的條件是在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。

　　3、市場法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等;

　　三、市場法估價的操作步驟：①搜集交易實例;②選取可比實例;③對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚?分為價格換算、價格修正、價格調(diào)整)④求取比準價格。