第五節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這個(gè)特定時(shí)間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價(jià)師隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說(shuō)明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是評(píng)估對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限。

　　遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則并不是把評(píng)估價(jià)值說(shuō)成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值就算是遵守了，更本質(zhì)的是估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定應(yīng)在先，價(jià)值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了評(píng)估價(jià)值之后，再把它定義在某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。在評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，通常將估價(jià)人員實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期 (估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日) 內(nèi)的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要將過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。因此在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭，確定了估價(jià)目的，其他便可以根據(jù)其來(lái)確定。

　　不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。當(dāng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也是過(guò)去時(shí)，估價(jià)對(duì)象也是過(guò)去時(shí)。當(dāng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也是現(xiàn)在時(shí)，但估價(jià)對(duì)象可以是過(guò)去時(shí)，現(xiàn)在時(shí)，未來(lái)時(shí)。當(dāng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是未來(lái)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也是未來(lái)時(shí)，估價(jià)對(duì)象狀況也是未來(lái)時(shí)。

　　在評(píng)估拆遷中調(diào)換房屋為期房時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)應(yīng)注意：估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日或拆遷實(shí)施之日。估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)以協(xié)議中約定為準(zhǔn)，評(píng)估價(jià)值或商定價(jià)格不應(yīng)在將來(lái)期房換成現(xiàn)房時(shí)，因市場(chǎng)狀況變化了就調(diào)整，只有交付的房屋狀況與協(xié)議中有出入時(shí)，才應(yīng)對(duì)評(píng)估價(jià)值或設(shè)定價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。