第四節(jié) 最高最佳使用原則

　　最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。

　　最高最佳使用原則與合法原則的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定能符合最高最佳使用原則的全部要求，遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。

　　最高最佳使用具體包括3個方面：①最佳用途;②最佳規(guī)模;③最佳集約度。

　　尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個方面依序篩選：(1)法律上的許可性。(2)技術(shù)上的可能性。(3)經(jīng)濟上的可行性。(4)價值是否最大。

　　收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。收益遞增遞減原理揭示的一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律。揭示的第二種關(guān)系是所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系也叫做規(guī)模收益(三種可能：產(chǎn)出量增加比例與投入量增加比例相同;產(chǎn)出量增加比例大于投入量增加比例;產(chǎn)出量增加比例小于投入量增加比例)。在擴大規(guī)模時一般是先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段。

　　均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。

　　適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳使用。

　　適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用。

　　當估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：(1)保持現(xiàn)狀前提。認為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價�，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。(2)裝修改造前提。認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進行裝修改造的條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于裝修改造費用。(3)轉(zhuǎn)換用途前提。認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進行估價。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。(4)重新開發(fā)前提。認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行重新開發(fā)再予以使用最為有利時，應(yīng)以重新開發(fā)再予以使用為前提進行估價。(5)上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。除了第一種外，不能以其中一個可行，就判斷該種估價前提就為最高最佳使用，而是將它與其他幾種可行的估價前提進行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。