第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的要素

　　一、估價當(dāng)事人

　　1、房地產(chǎn)估價人員，具備房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格的人員，合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，必須具有房地產(chǎn)估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗，是對估價專業(yè)能力的要求;具有良好的職業(yè)道德，是對估價行為規(guī)范的要求。

　　2、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，有自然人出資，有暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級、二級、一級資質(zhì)。

　　3、估價委托人，委托人有義務(wù)向估價機(jī)構(gòu)如實提供其知悉的估價所必須的情況和資料。

　　二、估價對象，當(dāng)估價對象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時，可稱為被估價權(quán)益。估價對象有在建工程、期房、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、房屋裝飾裝修部分。概括起來有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。

　　三、估價目的，土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險、爭議調(diào)處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算。

　　四、價值類型，同一估價對象可能有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的，價值類型有公開市場價值和非公開市場價值。公開市場價值的特點有：雙方自愿進(jìn)行交易;交易雙方出于利已動機(jī)進(jìn)行交易;交易雙方是清明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對象知曉市場行情;交易雙方有充裕時間進(jìn)行交易;不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。非市場價值有：快速變現(xiàn)價值;謹(jǐn)慎價值;清算價值;投資價值。

　　五、估價時點，估價時點不是隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價目的來確定，估價時點在先，價值估算在后。

　　六、估價依據(jù)有相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，委托人提供的有關(guān)情況和資料，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的有關(guān)情況和資料。

　　七、估價假設(shè)是房地產(chǎn)估價師所必要、但不能肯定而又必須予以明確的前提條件做出的假定。在估價中要防止出現(xiàn)3種情況：濫用估價假設(shè);不明確估價假設(shè);無針對性列舉一些與本估價項目無關(guān)的估價假設(shè)。對于確定性因素，一般不得進(jìn)行假設(shè)。

　　八、估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。

　　九、估價程序：獲取估價業(yè)務(wù);受理估價委托;擬定估價作業(yè)方案;搜集估價所需資料;實地查看估價對象;分析估價對象及房地產(chǎn)市場上;選定估價方法進(jìn)行測算;確定估價結(jié)果;撰寫估價報告;內(nèi)部審核估價報告;出具估價報告;估價資料歸檔。

　　十、估價方法：市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。

　　十一、估價結(jié)果，估價師不宜在完成估價之前與委托人或任何其他與該估價業(yè)務(wù)有利害關(guān)系人討論估價結(jié)果。這樣會影響估價獨立、客觀、公正地進(jìn)行。