第一章 房地產(chǎn)估價概述

　　第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認識

　　一、房地產(chǎn)估價的含義

　　1、作為一種提供專業(yè)意見、具有公信力，實行有償服務、承擔相關(guān)法律責任的專業(yè)房地產(chǎn)估價已經(jīng)成為一種職業(yè)和行業(yè)。

　　2、專業(yè)估價的五個特點：由專業(yè)人員完成;是一種專業(yè)意見;具有社會公信力;實行有償服務;承擔法律責任。

　　3、專業(yè)估價的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的、對特定房地產(chǎn)地特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見的活動就是房地產(chǎn)估價。其中，分析是測算的基礎(chǔ)、測算是判斷的基礎(chǔ)。

　　4、房地產(chǎn)估價以得出房地產(chǎn)價值為目標和最終結(jié)論的評估。房地產(chǎn)估價師還可以進行房地產(chǎn)市場調(diào)研報告、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價報告等房地產(chǎn)咨詢顧問服務。

　　二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)

　　1、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。

　　2、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產(chǎn)成交價格容易受交易者動機、偏好等個別情況的影響。房地產(chǎn)價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。

　　3、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業(yè)意見的作用有：咨詢性或參與性;鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責任大于前者。

　　4、房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價師應當對其估價結(jié)果的有限性有清楚的認識，采用多個假設(shè)來處理現(xiàn)有的知識水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對估價結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結(jié)果準確與否不是看其估價結(jié)果而是評價其估價的過程是否符合規(guī)范的要求。

　　5、房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經(jīng)驗。

　　三、房地產(chǎn)估價的必要性

　　1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個條件才真正需要專業(yè)估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產(chǎn)市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產(chǎn)估價的有助于將房地產(chǎn)價格導向正�；�，促進房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。

　　2、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少，房地產(chǎn)需要估價的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。