四、房地產(chǎn)司法拍賣的需要【2013年教材新增知識點】

　　人民法院強制拍賣房地產(chǎn)，需要評估被拍賣房地產(chǎn)的市場價值，為人民法院確定拍賣保留價提供參考依據(jù)。

　　五、房地產(chǎn)分割的需要

　　房地產(chǎn)一般不宜采取實物分割的方法，原因一是房地產(chǎn)在實物上或在使用上通常難以分割，二是如果進行實物分割則通常會嚴重損害房地產(chǎn)的效用，減損房地產(chǎn)的價值。因此，一般是采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。例如夫妻離婚，原共同共有的一套住房不宜采取實物分割由雙方各得一半，多數(shù)情況下是由其中一方獲得該住房，獲得住房的一方再按照該住房市場價值的一半向?qū)Ψ街Ц冬F(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。在這種情況下，雙方通常都會委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該住房進行估價。

　　有時即使可以采取實物分割的方法，但由于房地產(chǎn)是不均質(zhì)的，分割后通常還需要進行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。通常是先按照自然間進行實物分割，再根據(jù)它們的差價進行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。這些都需要房地產(chǎn)估價提供價值參考依據(jù)。

　　六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?2009、2011、2012年考點)

　　房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，包括：

　　(1)因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當依法給予補償。經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖不得隨意修改;確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當采取聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見;因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當依法給予補償。”

　　(2)因新建建筑物影響了相鄰建筑物的日照、采光、通風、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的�！睹穹ㄍ▌t》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當停止侵害，排除妨礙，賠償損失�！�

　　(3)因使他人房地產(chǎn)遭受污染，造成他人房地產(chǎn)價值減損的。例如，房地產(chǎn)受到噪聲、輻射污染，房地產(chǎn)中的土壤、水、空氣受到污染，房地產(chǎn)受到經(jīng)常振動的影響等。

　　(4)因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值減損的。

　　(5)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值減損或者給購房人造成損失的。例如，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題(如墻體開裂，層高、室內(nèi)空氣質(zhì)量等不符合國家標準)。

　　(6)因未能履約(如未按合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建，給他人造成損失的。

　　(7)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當限制，如錯誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。

　　(8)因異議登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的�！段餀�(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償�！�

　　(9)因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失的。《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無權(quán)批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權(quán)限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效”，“非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應(yīng)當承擔賠償責任”。

　　(10)其他房地產(chǎn)損害賠償。例如，《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當給予賠償�！�

　　上述各種房地產(chǎn)損害需要評估被損害房地產(chǎn)的價值減損額和相關(guān)經(jīng)濟損失，為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據(jù)。