假設(shè)開發(fā)法概述

　　假設(shè)開發(fā)法的含義：

　　簡要地說，假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象語氣開發(fā)完成后的價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益(具體為預(yù)測的開發(fā)完成后的價(jià)值減去預(yù)測的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤后的余額)為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)、實(shí)用的估價(jià)方法，在中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)較多的情況下，得到了廣泛應(yīng)用。

　　假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)：

　　假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的基本思路用這樣一個(gè)例子可以較好地反映出來。該例子是模擬一個(gè)典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在公平競爭、土地由出價(jià)最高者獲得的土地市場上取得一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，是如何思考其愿意支付的最高價(jià)格的：

　　假如有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地要出讓或轉(zhuǎn)讓，同時(shí)有許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想得到它，作為其中一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將愿意出價(jià)多少?首先，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深入調(diào)查、分析該塊土地的內(nèi)外部狀況和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況，如該塊土地的位置、四至、面積(包括規(guī)劃總用地面積、建設(shè)用地面積和代征地面積)、形狀、地形、地勢、地基(工程地質(zhì))、土壤、開發(fā)程度、交通條件、周圍環(huán)境和景觀、規(guī)劃條件(如土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，以及配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求)和將擁有的土地權(quán)利等。

　　其次，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)調(diào)查、分析得到的該塊土地的內(nèi)外部狀況和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況，研究、判斷該塊土地的最高最佳利用，即在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次。例如，是建住宅還是建寫字樓或商場、酒店;如果建住宅，是建普通住宅還是建高檔公寓或別墅。

　　接下來，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要預(yù)測在未來適當(dāng)?shù)臅r(shí)候銷售(包括預(yù)售、建成后銷售)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)，價(jià)格將是多少;在取得該塊土地時(shí)作為買方需要繳納的契稅等"取得稅費(fèi)"將是多少;為了開發(fā)和售出該房地產(chǎn)，支出將是多少，包括建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息(該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過其他融資渠道獲得的，但都要計(jì)算利息，因?yàn)榻枞氲馁Y金要支付利息，自有的資金要考慮其機(jī)會(huì)成本);在出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣方需要繳納的營業(yè)稅等"銷售稅費(fèi)"將是多少。此外，還不能忘了要獲取開發(fā)利潤。但期望所獲取的開發(fā)利潤既不能過高也不能過低。因?yàn)檫^高就會(huì)導(dǎo)致出價(jià)較低，從而在取得該塊土地的競爭中將得不到它;過低(如低于相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的正常利潤，或者低于將有關(guān)資金、時(shí)間和精力投到其他方面所能獲得的利潤)還不如將有關(guān)資金、時(shí)間和精力投到其他方面，這是基于機(jī)會(huì)成本的考慮。

　　假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象：

　　假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象不僅是上述房地產(chǎn)開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，包括可供開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地)、在建工程(或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)、可重新改造或改變用途的舊房(包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇)。以下把這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為"待開發(fā)房地產(chǎn)"。

　　應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、專家的意見，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價(jià)，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價(jià)假設(shè)和限制條件，并在估價(jià)報(bào)告中作出特別提示，說明它是如何推測出的(即要進(jìn)行可靠性分析)，以及它對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響或估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴性(包括它的變化將會(huì)導(dǎo)致的估價(jià)結(jié)果變化，類似于要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的敏感性分析)。

　　假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析的主要不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場上，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場上。

　　假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件：

　　在實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、建筑規(guī)模、檔次等);②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值(以下簡稱開發(fā)完成后的價(jià)值)。由于這兩個(gè)預(yù)測包含著較多的不確定因素，假設(shè)開發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙，具有較大的隨意性。這一點(diǎn)也可以從國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓中，都是采用假設(shè)開發(fā)法測算報(bào)價(jià)或出價(jià)，但不同的競買者所愿意支付的最高價(jià)格常常相差懸殊中反映出來。當(dāng)然，各個(gè)競買者在測算其報(bào)價(jià)或出價(jià)時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l件以及對(duì)未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期可能不同，因?yàn)槠錅y算結(jié)果本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場價(jià)值。另外，準(zhǔn)確地預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(以下簡稱后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤)，也有較大的難度。不過，當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的一種估價(jià)方法。