第八章　成本法及其運用

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)價格構(gòu)成

　　房地產(chǎn)價格構(gòu)成

　　1.土地取得成本(包括契稅)(P274)

　　2.建設(shè)成本：前期費用，建筑安裝工程費，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，公共配套設(shè)施建設(shè)費，其他工程費，開發(fā)期間稅費。(P277～278)

　　3.管理費用，一般按土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。(P278)

　　4.銷售費用，一般按開發(fā)完成后的價值的一定比例測算。(P278)

　　5.投資利息，房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費用，都應(yīng)計算利息。(P278)

　　6.銷售稅費――兩稅一費、印花稅、交易手續(xù)費。

　　7.開發(fā)利潤(直接成本利潤率\投資利潤率\成本利潤率\銷售利潤率)

　　第三節(jié)　成本法的基本公式

　　房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格-房地產(chǎn)折舊。(P284)

　　第四節(jié)　重新購建價格的測算

　　1.重建成本――復(fù)制。(P289)

　　2.重置成本――替代。(P289)

　　第五節(jié)　建筑物折舊的測算

　　1.物質(zhì)折舊(P295 )

　　2.功能折舊分為：功能缺乏、功能落后和功能過剩。(P296)

　　第九章　假設(shè)開發(fā)法及其運用

　　第二節(jié)　動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

　　動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的區(qū)別(P323)

　　第三節(jié)　假設(shè)開發(fā)法的估價前提

　　假設(shè)開發(fā)法的估價前提有3種：(1)業(yè)主自行開發(fā)前提;(2)自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提;(3)被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。一般情況下，自行開發(fā)前提下的價值>自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價值>被迫轉(zhuǎn)讓前提下的價值。(P324)

　　第四節(jié)　最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇

　　在調(diào)查、分析了房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。(P325)

　　第五節(jié)　假設(shè)開發(fā)法的基本公式

　　2.根據(jù)待***地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相結(jié)合，有七種情形(P327～329)

　　第六節(jié)　假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取

　　1.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期(P330)

　　2.后續(xù)開發(fā)的必要支出(P331)

　　3.開發(fā)完成后的價值(P332)

　　4.折現(xiàn)率(P333)

　　是采用動態(tài)分析法時需要確定的重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同。具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。

　　5.后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(P333)