第一章  房地產(chǎn)估價(jià)原則

　　Ø 房地產(chǎn)估價(jià)原則：1獨(dú)立、客觀、公正原則2合法原則3估價(jià)(價(jià)值)時(shí)點(diǎn)原則4替代原則5最高最佳利用原則6謹(jǐn)慎原則

　　Ø 房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用：不同估價(jià)師估價(jià)的基本前提具有一致性，對同一估價(jià)對象、同一估價(jià)目的、同一估價(jià)(價(jià)值)時(shí)點(diǎn)下的評估價(jià)值趨于相同或近似 。

　　Ø 評判評估價(jià)值是否正確，檢查是否遵循了應(yīng)遵循的估價(jià)原則。

　　Ø 合法原則并不是指只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象，理論上任何房地產(chǎn)都能可以作為估價(jià)對象。

　　Ø 房屋權(quán)屬證書：房屋所有權(quán)證，房屋他項(xiàng)權(quán)證;土地權(quán)屬證書：國有土地使用證，集體土地所有證，集體土地使用證，土地他項(xiàng)權(quán)利證書。

　　Ø 依法判定的權(quán)利類型和歸屬，以登記簿、權(quán)屬證書、合同為依據(jù);依法判定的使用權(quán)利，以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù);依法判定的處分權(quán)利，以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或合同為依據(jù);依法判定的其他權(quán)益，應(yīng)符合國家的價(jià)格政策。

　　Ø 不得抵押的財(cái)產(chǎn)：1土地所有權(quán)2耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有地土地使用權(quán)，但法律規(guī)定的可以除外3學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施4所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財(cái)產(chǎn)5被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。還有列入文物保護(hù)的建筑物。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受作為貸款抵押物。

　　Ø 不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)不得作為抵押物：支付出讓金獲得土地使用權(quán)證書+完成投資總額25%，成片開發(fā)土地的形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。

　　Ø 建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限為6個(gè)月，自竣工之日或合同約定的竣工之日。

　　Ø 評估現(xiàn)在的價(jià)值，估價(jià)(價(jià)值)時(shí)點(diǎn)為估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)特別是實(shí)地查勘估價(jià)對象期間的某個(gè)日期，原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日。

　　Ø 替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　Ø 市場法是以替代原理為基礎(chǔ)，收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本、假設(shè)開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤都是遵循替代原理來求取的。

　　Ø 最高最佳利用指：1法律上允許2技術(shù)上可能3經(jīng)濟(jì)上可行4價(jià)值最大化。最佳的用途、規(guī)模、集約度、檔次。

　　Ø 把握最高最佳利用原則：1收益遞增遞減原理(投入產(chǎn)出關(guān)系，幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模)2均衡原理(內(nèi)部組成部分是否搭配，幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模)3適合原理(與外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，幫助確定最佳用途)。

　　Ø 當(dāng)估價(jià)對象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，各個(gè)組成部分組合又搭配時(shí)，便為最高最佳利用。