第一章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　Ø 分類(lèi)一：

 

　　Ø 分類(lèi)二：一般因素(經(jīng)濟(jì)、貨幣等宏觀(guān)一般因素)、區(qū)域因素(區(qū)位條件)、個(gè)別因素(房地產(chǎn)自身狀況)

　　Ø 分類(lèi)三：房地產(chǎn)自身因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因素、房地產(chǎn)交易情況因素

　　Ø 許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型量化，某些因素可以如土地使用期限。

　　Ø 空間直線(xiàn)距離、交通路線(xiàn)距離、交通時(shí)間距離(采用有代表性的使用者適用的交通工具和出行時(shí)段來(lái)測(cè)量)、經(jīng)濟(jì)距離(交通時(shí)間和交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量)

　　Ø 制度政策影響中，房地產(chǎn)制度政策影響最大，特別是所有制、使用制、交易管理制度和價(jià)格政策。

　　Ø 金融制度政策：貨幣政策(1從緊2適度從緊3穩(wěn)健4適度寬松5寬松)+房地產(chǎn)信貸政策

　　Ø 綜合效應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)。

　　Ø 房地產(chǎn)投機(jī)的影響可能使房?jī)r(jià)上漲、下跌或穩(wěn)定。

　　Ø 權(quán)益因素中，房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制如“中國(guó)內(nèi)地的土地使用權(quán)不包含地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施”。

　　Ø 居住房的區(qū)位優(yōu)勢(shì)看：交通條件、配套設(shè)施完備程度、周?chē)�環(huán)境和景觀(guān);商業(yè)房的區(qū)位優(yōu)勢(shì)看：繁華程度、臨街狀況、交通條件;辦公費(fèi)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)看：商業(yè)氛圍、交通條件;工業(yè)房區(qū)位優(yōu)勢(shì)看：利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸、便于動(dòng)力取得、便于廢料處理。

　　Ø 朝向中，十字路口房地產(chǎn)優(yōu)劣：

　　Ø 商業(yè)用房中，其他樓層不到地上一層的價(jià)格或租金的60%。

　　Ø 環(huán)境和景觀(guān)因素中包括：大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、人文環(huán)境。

　　Ø 人文環(huán)境包括：聲譽(yù)、居民特征、治安狀況、相鄰房地產(chǎn)的利用情況。

　　Ø 人口增長(zhǎng)有：人口凈增長(zhǎng)、人口零增長(zhǎng)、人口負(fù)增長(zhǎng)。

　　Ø 土地利用總體規(guī)劃的控制指標(biāo)：建設(shè)用地總量、耕地保有量。