一、重要考點

　　1.專業(yè)估價的五個特點。

　　2.要注意區(qū)分房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

　　3.房地產(chǎn)估價的五個特點。

　　4.專業(yè)估價存在的基本前提是獨一無二和價值量大，只有同時具有這兩種特性，才真正需要估價。

　　二、內(nèi)容講解

　　第一章 房地產(chǎn)估價概論

　　本章主要內(nèi)容：

　　1.房地產(chǎn)估價的含義、特點、必要性。

　　2.現(xiàn)實中房地產(chǎn)抵押、征收、稅收、司法鑒定、轉(zhuǎn)讓等12方面活動對房地產(chǎn)估價的需要。

　　3.估價當(dāng)事人、估價目的、估價時點、估價對象、價值類型等11種房地產(chǎn)估價的要素。

　　4.房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德。

　　5.中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況。

　　第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識

　　一、房地產(chǎn)估價的含義

　　本書所講的房地產(chǎn)估價，是專業(yè)房地產(chǎn)估價。在弄清什么是專業(yè)房地產(chǎn)估價之前，有必要弄清專業(yè)估價與非專業(yè)估價的區(qū)別。

　　(一)專業(yè)估價與非專業(yè)估價的區(qū)別

　　與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價有下列特點：(重要考點)

　　(1)專業(yè)估價是專業(yè)估價機構(gòu)和專業(yè)估價人員完成的。專業(yè)估價機構(gòu)是指具備足夠數(shù)量的專業(yè)估價人員等條件，專門從事有關(guān)估價活動的單位。專業(yè)估價人員是指具有估價知識和經(jīng)驗，專門從事有關(guān)估價活動的個人。

　　(2)專業(yè)估價提供的是專業(yè)意見。專業(yè)估價提供的意見不是用直覺或者僅憑經(jīng)驗得出的，而是按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦�，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過審慎的分析、測算和判斷得出的，較客觀合理。

　　(3)專業(yè)估價具有公信力。專業(yè)估價由于是專業(yè)估價機構(gòu)和專業(yè)估價人員完成，估價結(jié)果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認(rèn)可或接受。

　　(4)專業(yè)估價實行有償服務(wù)。專業(yè)估價是接受他人委托而提供的一種有償服務(wù)，要向委托人收取一定的費用。

　　(5)專業(yè)估價要承擔(dān)法律責(zé)任。專業(yè)估價機構(gòu)和專業(yè)估價人員要對其提供的估價結(jié)果等專業(yè)意見負(fù)責(zé)，違反有關(guān)規(guī)定的，會依法受到處罰，承擔(dān)賠償責(zé)任，甚至追究刑事責(zé)任。

　　【2007年試題】與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有( )。

　　A.是一種專業(yè)意見

　　B.估計價格或價值

　　C.實行有償服務(wù)

　　D.承擔(dān)法律責(zé)任

　　E.估價作業(yè)日期長

　　答案：ACD

　　(二)專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

　　是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦�，依�?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

　　上述估價當(dāng)事人、估價目的、估價時點、估價對象、價值類型、估價依據(jù)、估價假設(shè)、估價原則、估價程序、估價方法和估價結(jié)果，可以說是房地產(chǎn)估價的要素。其中，估價目的、估價時點、估價對象和價值類型是在估價時首先需要明確的，因此又被稱為估價基本事項。

　　“分析”即價值分析，主要是指對影響估價對象價值的各種因素進行分析，包括對估價對象本身的分析，對人口、制度政策、經(jīng)濟、社會等因素的分析，對估價對象所在地同類房地產(chǎn)市場狀況的分析;“測算”即價值測算，主要是指利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)，對估價對象的價值進行計算;“判斷”即價值判斷，主要是指房地產(chǎn)估價師根據(jù)測算結(jié)果以及市場行情和自己的估價經(jīng)驗等，對估價對象的價值作出判定。 “分析”是“測算”的基礎(chǔ)，“測算”又是“判斷”的基礎(chǔ)。

　　(三)估價與評估的異同

　　估價的含義更加精準(zhǔn)、明確，就是指對價值進行評估。評估的含義較寬泛，不只限于對價值進行評估。

　　房地產(chǎn)估價也稱為房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)估值，時常還稱為房地產(chǎn)評估。是指以得出房地產(chǎn)價值為目標(biāo)和最終結(jié)論的房地產(chǎn)評估。

　　房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損狀況評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評估、房地產(chǎn)制度政策評估等等。

　　區(qū)分估價和評估并不意味著房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)只能從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)。實際上，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)(包括為了各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進行評估)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：(考點)

　　(1)房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)。例如：①把包含土地價格和建筑物價格在內(nèi)的房地產(chǎn)成交價格或購買價格(如通常所說的房價)，把包含土地收益和建筑物收益在內(nèi)的房地產(chǎn)租金(如通常所說的房租)，把評估出的包含土地價值和建筑物價值在內(nèi)的房地產(chǎn)價值，在土地和建筑物之間進行分配;②把采用成本法測算出的一個商品住宅小區(qū)的平均房價，在各幢、各單元、各朝向、各樓層、各套型之間進行分配;③把采用成本法測算出的一個開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價，在開發(fā)完成后的各宗土地之間進行分配;④把一宗土地的價值在其上建筑物的各單位(套)之間進行分配，即所謂“高層建筑地價分?jǐn)偂薄?/P>

　　(2)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)。例如，因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境污染、工程施工、工程質(zhì)量缺陷、房地產(chǎn)分割等造成的房地產(chǎn)價值減損評估。

　　(3)房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)。例如，對房屋進行重新裝飾裝修、更新房屋中的設(shè)備、改變房地產(chǎn)用途、將相鄰房地產(chǎn)合并等帶來的房地產(chǎn)價值提升評估。(2011年教材新增內(nèi)容)

　　(4)相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)。例如，因征收征用房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進行修復(fù)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費、臨時安置費評估。

　　(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。例如，房地產(chǎn)市場調(diào)研(包括房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析、預(yù)測等)、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)投資項目調(diào)查評價、房地產(chǎn)最高最佳利用分析、房地產(chǎn)市場競爭力分析、房地產(chǎn)狀況評價、房地產(chǎn)定價、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。

　　【2010年試題】下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是( )。

　　A.高層建筑地價分?jǐn)?/P>

　　B.房地產(chǎn)投資價值評估

　　C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估

　　D.城市房屋拆遷(現(xiàn)修訂為房屋征收)中的停業(yè)損失評估

　　答案：B

　　【2012年試題】房地產(chǎn)估價師除了可以從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)，還可以從事房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等咨詢業(yè)務(wù)。 ( )

　　答案：√

　　二、房地產(chǎn)估價的五個特點(重要考點)(2007、2008、2010、2011、2012年考點)

　　(一)房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

　　價值(value)和價格(price)之間的關(guān)系和區(qū)別是：價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的，是價格的波動“中心”;價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實，通常因人而異，時高時低。

　　為了表述上更加科學(xué)準(zhǔn)確，減少估價的主觀隨意性，也為了與國際上通行的估價理念、理論一致，便于對外交流溝通，有必要說明房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。

　　還需要說明的是，雖然估價是評估價值，而且理論上是價值決定價格，但在實際中一般是通過外表的價格來推測內(nèi)在的價值。另外，價值和價格的內(nèi)涵雖然在理論上有上述嚴(yán)格區(qū)分，但由于習(xí)慣等原因，實際中一般并不對它們作嚴(yán)格區(qū)分，通�？梢越粨Q使用。

　　【2006年試題】房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。( )

　　答案：×

　　解析：房地產(chǎn)價值是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的。

　　(二)房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價

　　估價(valuation，appraisal)與通常意義上的定價(pricing)有本質(zhì)不同。估價是提供關(guān)于價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人作出有關(guān)判斷或決策提供參考依據(jù)。定價通常是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。交易當(dāng)事人出于某些目的或需要，可以使其要價、出價或者成交價低于或高于價值。

　　房地產(chǎn)價值由眾多市場參與者的價值判斷所形成，而非個別市場參與者的價值判斷所決定。因此，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價師的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價師模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機制和過程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。換句話說，房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，估價師只是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。估價師在具體模擬房地產(chǎn)市場給某個估價對象“定價”時，應(yīng)考慮該估價對象的潛在客戶群是如何思考和分析其價格的，即要模擬該估價對象潛在客戶群的思維進行估價，避免以自己的偏好來判斷，更不應(yīng)把自己主觀想象的某個“價值”強加給估價對象。

　　【2007年試題】房地產(chǎn)估價從某種意義上講是( )房地產(chǎn)的價值。

　　A.發(fā)明

　　B.發(fā)現(xiàn)

　　C.創(chuàng)造

　　D.確定

　　答案：B