第五節(jié)　建筑物折舊的求取

　　1.建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價(jià)值的減損。其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差

　　建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值

　　2.建筑物折舊的原因

　　折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊

　　物質(zhì)折舊，也稱為有形損耗，是建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞造成的建筑物價(jià)值減損

　　功能折舊，也稱為無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價(jià)值的減損。如：功能缺乏、功能落后、功能過剩。導(dǎo)致功能折舊的原因有：建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們消費(fèi)觀念的改變以及建筑技術(shù)進(jìn)步

　　外部折舊，也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物以外的各種因素造成的建筑物價(jià)值減損

　　外部不利因素有：區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)因素、其它因素

　　3.折舊求取方法——年限法

　　年限法及年限的相關(guān)概念

　　年限法，也稱為年齡—壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法

　　相關(guān)概念

　　建筑物的壽命(自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命)自然壽命：建筑物竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時(shí)間。經(jīng)濟(jì)壽命：建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，使用凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。一般經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。

　　建筑物的年齡(實(shí)際年齡、有效年齡)實(shí)際年齡：建筑物自竣工日期起至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的是歷年數(shù)，類似于人的實(shí)際年齡。有效年齡：指估價(jià)時(shí)點(diǎn)是建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似人看上去的年齡

　　有效年齡可能小于也可以等于或大于實(shí)際年齡。當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)為正常時(shí)，有效年齡=實(shí)際年齡;當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常好，有效年齡<實(shí)際年齡;當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常差，有效年齡>實(shí)際年齡。

　　剩余壽命(剩余自然壽命、剩余經(jīng)濟(jì)壽命)

　　利用年限法求建筑物折舊時(shí)，壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命

　　2.直線法(五個(gè)公式)

　　有效年齡為t年的建筑物的折舊總額=年折舊額×t=重新購(gòu)建價(jià)格×年折舊率×t

　　建筑物現(xiàn)值=重新購(gòu)建價(jià)格-t年的折舊總額=重新購(gòu)建價(jià)格(1-年折舊率×t)

　　3.成新折扣法

　　先判定出成新率，再用重新購(gòu)建價(jià)格與成新率的乘積來(lái)求取建筑物的現(xiàn)值

　　成新率可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)直接判斷，也可以根據(jù)壽命概念求取。

　　這種方法比較粗略，適用于初步估價(jià)，以及同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格×成新率

　　成新率=1-年折舊率×有效年齡t

　　當(dāng)殘值率為0時(shí)　成新率=剩余經(jīng)濟(jì)壽命/(有效年齡+剩余經(jīng)濟(jì)壽命)

　　折舊求取方法二——市場(chǎng)提取法

　　利用含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象中的建筑物折舊的方法。

　　公式:建筑物折舊=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-舊的房地產(chǎn)價(jià)值=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-(舊的房地產(chǎn)價(jià)值-土地重新購(gòu)建價(jià)格)=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊后價(jià)值

　　市場(chǎng)提取法的步驟

　　搜集交易實(shí)例

　　選取可比實(shí)例

　　對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行換算、修正與調(diào)整，得出A

　　用其它方法求出建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，減去A

　　四個(gè)重要公式

　　總折舊率=建筑物折舊÷建筑物重新購(gòu)建價(jià)格

　　年平均折舊率=總折舊率÷建筑物年齡

　　當(dāng)殘值率為零時(shí)　建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1÷年平均折舊率建筑物成新率=1-總折舊率

　　折舊求取方法三——分解法

　　先把建筑物折舊分成三種類型的折舊，分別進(jìn)行測(cè)算，再相加來(lái)求取建筑物折舊的方法。是最詳細(xì)、最復(fù)雜的方法

　　思路：分別計(jì)算物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，在將三個(gè)數(shù)據(jù)加總。

　　第一部分：物質(zhì)折舊

　　把物質(zhì)折舊區(qū)分為：可修復(fù)的和不可修復(fù)的。

　　可修復(fù)的物質(zhì)折舊，折舊就是修復(fù)費(fèi)用. 折舊額=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用

　　修復(fù)的條件：修復(fù)的必要費(fèi)用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值。

　　不可修復(fù)的要區(qū)分壽命期長(zhǎng)短。對(duì)于短壽命項(xiàng)目(修復(fù)項(xiàng)目剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命)，根據(jù)重新購(gòu)建價(jià)格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計(jì)算折舊額

　　對(duì)于長(zhǎng)壽命項(xiàng)目(修復(fù)項(xiàng)目剩余使用壽命等于或長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命)，根據(jù)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算折舊額(合并計(jì)算)

　　第二部分：功能折舊

　　功能折舊分為：功能缺乏、功能落后和功能過剩

　　(1)功能缺乏折舊的求�。�

　　可修復(fù)的功能缺乏——在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能的必要費(fèi)用，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有的必要費(fèi)用，即增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額�！　〔豢尚迯�(fù)的功能缺乏——將未來(lái)每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有的必要費(fèi)用，即得到折舊額。

　　(2)功能落后折舊的求�。�(如：某功能落后的電梯)

　　可修復(fù)的功能落后，其折舊額為該功能落后的重置價(jià)格，減去該功能落后電梯已提折舊，加上拆除該功能落后電梯的必要費(fèi)用，減去該功能落后電梯可回收的殘值，加上安裝新的功能先進(jìn)電梯的必要費(fèi)用，減去該新的功能先進(jìn)電梯假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝的必要費(fèi)用。(實(shí)際上就是修復(fù)過程的實(shí)際收支，折舊額為凈修復(fù)費(fèi)用)

　　不可修復(fù)的功能落后，其折舊額為該功能落后電梯的重置價(jià)格，減去該功能落后電梯已提折舊，加上拆除該功能落后電梯的必要費(fèi)用，減去該功能落后電梯可回收的殘值，加上利用收益損失資本化法求取的功能落后電梯導(dǎo)致的未來(lái)每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該新的功能先進(jìn)電梯假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝的必要費(fèi)用