第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取

　　重新購建價(jià)格的含義：

　　重新購建價(jià)格也稱為重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)可簡單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購建價(jià)格的含義需要注意下列3點(diǎn)：

　　(1)重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格。例如，在重新開發(fā)的情況下，重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成來測算的價(jià)格。但應(yīng)注意的是，估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是現(xiàn)在，也可能為過去或未來。此點(diǎn)已在本書第五章第四節(jié)"估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則"中作過說明。

　　(2)重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格。具體地說，重新取得的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，不是個(gè)別單位或個(gè)人的實(shí)際支出和實(shí)際利潤，而是必須付出的成本、費(fèi)用、稅金和應(yīng)當(dāng)獲得的利潤，并且為相似的房地產(chǎn)開發(fā)活動的平均水平，即為客觀成本而非實(shí)際成本。如果實(shí)際支出超出了平均水平，則超出的部分不僅不能構(gòu)成價(jià)格，而且是一種浪費(fèi);反之，實(shí)際支出低于平均水平的部分，不會降低價(jià)格，只會形成個(gè)別單位或個(gè)人的超額利潤。

　　(3)建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的土地的重新購建價(jià)格。因此，建筑物的重新購建價(jià)格中未扣除建筑物折舊，而土地的減價(jià)和增價(jià)因素一般已考慮在土地的重新購建價(jià)格中。例如，估價(jià)對象中的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40 年的建設(shè)用地使用權(quán)，求取其重新購建價(jià)格，不是求取目前40年建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，而是求取目前剩余30年建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格。再如，如果該土地目前的交通條件比其10年前有了很大改善，求取其重新購建價(jià)格，不是求取其在10年前交通條件下的價(jià)格，而是求取其在目前交通條件下的價(jià)格。

　　重新購建價(jià)格的求取思路：

　　(一)房地重新購建價(jià)格的求取思路

　　求取房地重新購建價(jià)格有兩大路徑：一是不將該房地分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，而是模擬現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，在本章第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法求取;二是將該房地分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，先求取土地重新購建價(jià)格，再求取建筑物重新購建價(jià)格，然后將兩者相加。

　　(二)土地重新購建價(jià)格的求取思路

　　求取土地重新購建價(jià)格，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法求取該土地的重新購置價(jià)格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地重新購建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地重新購建價(jià)格可進(jìn)一步分為重新購置價(jià)格和重新開發(fā)成本。在求取舊的房地特別是其中建筑物破舊的土地重新購建價(jià)格時(shí)應(yīng)注意，有時(shí)需要考慮土地上已有的舊建筑物導(dǎo)致的土地價(jià)值減損，即此時(shí)空地的價(jià)值大于有舊建筑物的土地價(jià)值，甚至大于有舊建筑物的房地價(jià)值。

　　(三)建筑物重新購建價(jià)格的求取思路

　　求取建筑物重新購建價(jià)格，是假設(shè)該建筑物占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為沒有該建筑物的空地，但除沒有該建筑物外，其他狀況均維持不變，然后在該土地上建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤;也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑施工企業(yè)建造，由建筑施工企業(yè)將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑施工企業(yè)的全部費(fèi)用(即建設(shè)工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格)，再加上發(fā)包人的其他必要支出(如勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)等)及發(fā)包人的應(yīng)得利潤。

　　建筑物重新購建價(jià)格的求取方式：

　　按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新購建價(jià)格分為重建價(jià)格和重置價(jià)格。這兩種重新購建價(jià)格也可以說是兩種重新購建價(jià)格基準(zhǔn)，分別稱為重建價(jià)格基準(zhǔn)和重置價(jià)格基準(zhǔn)。

　　重建價(jià)格也稱為重建成本(reproduction cost)、重建價(jià)值，是指采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。這種重新建造方式可形象地理解為"復(fù)制"。因此，進(jìn)一步地說，重建價(jià)格是在原址，按照原有規(guī)格和建筑形式，使用與原有建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，采用原有建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　重置價(jià)格也稱為重置成本(replacement cost)、重置價(jià)值，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　重建價(jià)格與重置價(jià)格通常不同。一般的建筑物適用重置價(jià)格，有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。但因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝和標(biāo)準(zhǔn)改變等，使"復(fù)制"有困難的建

　　筑物，一般只好使用重置價(jià)格，或者盡量做到"形似"。

　　重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是"替代原理"的體現(xiàn)。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等都已過時(shí)落后或者成本過高，而采用新的材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等，不僅功能更加完善，而且成本會降低，因此重置價(jià)格通常低于重建價(jià)格。

　　建筑物重新購建價(jià)格的求取方法：

　　建筑物重新購建價(jià)格可采用成本法、市場法求取，也可通過政府或其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格或房地產(chǎn)市場價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來求取。

　　成本法求取建筑物重新購建價(jià)格，相當(dāng)于成本法求取新建成的建筑物價(jià)值，公式為：

　　其中，求取建筑安裝工程費(fèi)的方法有單位比較法(comparative-unit method)、分部分項(xiàng)法(unit-in-place method)、工料測量法(quantity survey method)和指數(shù)調(diào)整法(index method)