2016年房地產(chǎn)估價師理論與方法章節(jié)講義第六章第七節(jié)

　　第七節(jié)　房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　1.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義(熟悉)

　　進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　可比實例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況

　　估價對象房地產(chǎn)狀況通常是估價時點時的狀況，但根據(jù)不同的估價目的也有不同的情況

　　2.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容(三內(nèi)容)(掌握)

　　區(qū)位狀況調(diào)整

　　實物狀況調(diào)整

　　權(quán)益狀況調(diào)整

　　3.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路(掌握)

　　總體的兩種思路

　　直接比較法——以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較

　　間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較

　　調(diào)整方向

　　如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況好的，確定估價對象價格時,應(yīng)對可比實例成交價格減價

　　如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差的，確定估價對象價格時,應(yīng)對可比實例成交價格加價

　　具體思路

　　確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素

　　判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況并進(jìn)行比較，找出差異程度

　　將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度

　　根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進(jìn)行調(diào)整

　　4.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法(掌握)

　　一般方法：百分率法，差額法

　　具體方法：直接比較調(diào)整， 間接比較調(diào)整

　　7.4.1百分率法

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定

　　假設(shè)可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高、低的百分比率為±R%，則

可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格× =可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格× =可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　差額法

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　直接比較調(diào)整

　　步驟

　�、俅_定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素

　�、诟鶕�(jù)每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定權(quán)重

　　③以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(100)，將可比實例的房地產(chǎn)狀況與估價對象的狀況逐因素比較并評分，好于估價對象的評分大于100，不如估價對象的，評分低于100

　�、軐⒗塾嬎�得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率

　�、堇�用該比率對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整

　　公式

可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格× =可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　間接比較調(diào)整

　　第一步，標(biāo)準(zhǔn)化修正

　　設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為100，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較并評分，估價對象或可比實例好于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，則評分高于100，反之則低于100。

可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格× =可比實例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價格

　　第二步，房地產(chǎn)狀況調(diào)整

可比實例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價格× =可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　綜上：

可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格* =可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格