2016年房地產估價師理論與方法章節(jié)講義第六章第五節(jié)

　　第五節(jié)　交易情況修正

　　1.交易情況修正的含義(熟悉)

　　將非正常的成交可比實例價格，修正為正常價格

　　2.成交價格偏離正常市場價格的原因(熟悉)

　�、購娖瘸鍪刍驈娖荣徺I的交易

　�、诶�害關系人之間的交易

　　③交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

　�、芗庇诔鍪刍蚣庇谫徺I的交易

　�、萁灰纂p方或某一方對所交易的房地產有偏好的交易

　�、尴噜彿康禺a的合并交易

　�、咛厥饨灰追绞降慕灰�

　�、嘟灰锥愘M非正常負擔的交易

　�、崾苊孕庞绊懙慕灰�

　　2.交易情況修正的方法(掌握)

　　一般的修正方法(兩種)

　　百分率法，可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格

　　差額法，可比實例的成交價格±交易情況修正額=可比實例正常市場價格

　　可比實例成交價格比其正常市場價格高A%，與可比實例正常市場價格比其成交價格低A%是不等同的

　　在交易情況修正中應統(tǒng)一采用：可比實例成交價格比其正常市場價格高還是低的說法

　　交易情況修正系數(shù)——以正常市場價格為基準來確定

　　3.交易稅費的非正常負擔

　　解此類題的關鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到的

　　正常成交價格-應由賣方繳納的稅費=賣方實際得到的價格

　　正常成交價格+應由買方繳納的稅費=買方實際付出的價格

　　買方實際付出的價格-賣方實際得到的價格=應由買賣雙方繳納的稅費

　　應由賣方繳納的稅費=正常成交價格×應由賣方繳納的稅費比率

　　應由買方繳納的稅費=正常成交價格×應由買方繳納的稅費比率

　　站在稅費被轉嫁的一方視角,看他的正常成交價格.

　　轉嫁給了賣方,那么就用賣方實際得到的價格-應由買方承擔的稅費=正常成交價格

　　轉嫁給了買方,就用買方實際付出的價格+應由賣方承擔的稅費=正常成交價格

　　某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為(　)元/m2。【2006年真題】

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　『正確答案』D

　　第一步，計算出正常的成交價格，買方付給賣方2385，稅費由買方負擔，因此2385是賣方實得：

　　第二步，重新約定后，稅費由賣方負擔，要求買方實付金額：

　　買方實際付出的價格=正常成交價格×(1+應由買方繳納的稅費比率)=2559×(1+3.9%)=2659