2016年房地產(chǎn)估價師理論與方法章節(jié)講義第六章第四節(jié)

　　第四節(jié)　建立比較基準

　　1.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　范圍不同有以下幾種情況：

　　帶有債權(quán)債務——統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務

　　可比實例帶有債權(quán)債務的，估價對象的房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務的可比實例房地產(chǎn)價格—債權(quán)+債務

　　估價對象帶有債權(quán)債務的，估價對象房地產(chǎn)價格=不帶債權(quán)債務的估價對象房地產(chǎn)價格+債權(quán)—債務

　　含有非房地產(chǎn)成份——統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍

　　可比實例含有非房地產(chǎn)成份 ，估價對象房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的可比實例房地產(chǎn)價格—非房地產(chǎn)成份的價格

　　估價對象含有非房地產(chǎn)成份 ，估價對象房地產(chǎn)價格=不含非房地產(chǎn)成份的估價對象房地產(chǎn)價格+非房地產(chǎn)成份的價格

　　實物范圍不同——統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍

　　補充可比實例缺少的范圍，扣除可比實例多出的范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價和減價

　　當估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、而可比實例是帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格+債務-債權(quán)

　　『正確答案』正確

　　『答案解析』舉一個實例驗證。某可比實例房地產(chǎn)帶有債權(quán)債務，總價值100萬，其中債權(quán)5萬，債務8萬。債權(quán)債務因素是需要從房地產(chǎn)總價值中剝離的影響因素。

　　估價對象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為(　)萬元。

　　【2009年真題】

　　A.75.00　　　　　　　　　　　　B.75.60

　　C.83.60　　　　　　　　　　　　D.86.00

　　提示：參見教材P179

　　『答案解析』86-8-3*0.8=75.6

　　2.統(tǒng)一付款方式

　　通常要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額

　　具體方法通過折現(xiàn)計算(F～P)(A～P)

　　3.統(tǒng)一價格單位

　　統(tǒng)一價格表示單位

　　可用總價也可用單價，一般為單價

　　通常是單位面積的價格，也可以有其它單位的價格

　　有些可比實例可先對總價進行修正調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價進行其它修正調(diào)整

　　統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　不同幣種之間換算，一般應采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣種換算之前已進行了市場狀況調(diào)整的話，則采用估價時點的市場匯價。

　　統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算

　　建筑面積下的單價×建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價×套內(nèi)建筑面積=使用面積下的單價×使用面積=總價

　　一般情況下, 建筑面積下的單價〈套內(nèi)建筑面積下的單價〈使用面積下的單價

　　建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積

　　在某舊城改造的房屋拆遷估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是(　)。

　　【2009年真題】

　　A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍　　　　　　　B.統(tǒng)一付款方式

　　C.統(tǒng)一價格單位　　　　　　　　D.統(tǒng)一市場狀況

　　『正確答案』C

　　某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為110萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設當時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為(　)元人民幣/m2。(1平方英尺=0.0929 m2)

　　A.17484

　　B.19020

　　C.19754

　　D.20539

　　『正確答案』B

　　『答案解析』付款方式的實際價格=105.91萬美元

　　105.91×7.7=815.49萬元人民幣

　　房地產(chǎn)建筑面積為=3000÷0.65×0.0929=428.769㎡

　　單價為=8154900÷428.769=19019元/㎡