2016年房地產(chǎn)估價師理論與方法章節(jié)講義第六章第一節(jié)

　　第一節(jié)　市場法概述

　　1.市場法的含義

　　也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，測算出的價格稱為比準(zhǔn)價格

　　本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值

　　2.市場法的理論依據(jù)

　　替代原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格

　　3.市場法適用的估價對象

　　市場法適用的對象：同類房地產(chǎn)較多，且交易活躍。如：住宅寫字樓商鋪 標(biāo)準(zhǔn)廠房 房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　不適用市場法的對象：類似的房地產(chǎn)數(shù)量很少，很少發(fā)生交易，可比性很差

　　下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場法估價的有(　)。【2009年真題】

　　A.標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　C.行政辦公樓

　　D.寫字樓

　　E.在建工程

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』行政辦公樓基本不用于出售交易，所以難得取得可比實例;在建工程的施工設(shè)計進度存在很大差別，所以可比實例也很難獲得。

　　4.市場法估價需要具備的條件

　　在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易

　　三類修正：

　　交易情況修正——實際交易情況與正常交易情況不同

　　市場狀況調(diào)整——成交日期與估價時點不同(兩個時點上的房地產(chǎn)市場狀況不同)

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整——可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況不同

　　5.市場法的其他用途，還可以用于以下項目的求取

　　如：房地產(chǎn)市場租金，成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法中重新購建價格，房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分，經(jīng)營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數(shù)，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)經(jīng)營期

　　6.市場法估價的操作步驟(熟悉)

　　搜集交易實例

　　選取可比實例

　　對可比實例的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚?即修正)

　　求取比準(zhǔn)價格