2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法章節(jié)講義第四章第五節(jié)

　　經(jīng)濟(jì)因素

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

　　衡量指標(biāo) 國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP，是一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量。

　　GDP增長說明社會(huì)總需求增加，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲

　　一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。(　)【2007年真題】

　　『正確答案』錯(cuò)

　　『答案解析』GDP增長帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲

　　居民收入水平

　　衡量指標(biāo)有

　　城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長

　　農(nóng)村居民人均純收入的增長

　　收入真正增加，生活水平提高，對(duì)房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　居民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度

　　下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有(　)。【2009年真題】

　　A.居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

　　E.居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大

　　『正確答案』ABCD

　　利率升降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

　　從開發(fā)角度，開發(fā)貸款利率上升會(huì)增加項(xiàng)目融資成本，使總成本上升，使價(jià)格上升

　　從需求角度，消費(fèi)貸款利率上升會(huì)增加購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會(huì)減少需求，使價(jià)格下降

　　從收益法原理角度，利率提高會(huì)使折現(xiàn)率提高，使房地產(chǎn)價(jià)格下降 V=A/i

　　總體看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　匯率。匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率，在國際投資中匯率波動(dòng)影響房地產(chǎn)投資收益。

　　當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，導(dǎo)致價(jià)格上漲

　　物價(jià)水平。衡量物價(jià)水平的指標(biāo)主要有

　　居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)

　　生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)(PPI)

　　我國目前的統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格被列入固定資產(chǎn)投資，沒有納入兩指數(shù)內(nèi)核算，因此兩指數(shù)的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。

　　物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)系

　　一般物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格等比例變動(dòng)，原因是通貨膨脹，不是真正的房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　由于建筑材料、人工等房地產(chǎn)投入要素的價(jià)格上漲，會(huì)增加開發(fā)建設(shè)成本，會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲

　　長期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。這就是房地產(chǎn)的保值功能

　　房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系

　　在土地供給較充裕情況下，地價(jià)水平取決于房價(jià)水平，房價(jià)決定地價(jià)

　　在開發(fā)用地由政府壟斷供應(yīng)或土地供給缺乏的情況下，競爭的存在以及預(yù)期政府減少土地供應(yīng)將造成地價(jià)上漲或形成壟斷的高地價(jià)，推動(dòng)房價(jià)上漲

　　下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是(　 )�！�2007年真題】

　　A.上調(diào)貸款利率

　　B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

　　D.增加土地供應(yīng)

　　『正確答案』B