2016年房地產估價師理論與方法章節(jié)講義第四章第二節(jié)

　　第二節(jié)　房地產自身因素

　　1.區(qū)位因素

　　區(qū)位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系。

　　房地產的區(qū)位，不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯系的社會經濟位置，是與該特定位置相聯系的自然因素和人文因素的總和。不同性質的房地產對于區(qū)位的要求不一樣。房地產區(qū)位是可變的。

　　在完全競爭的市場條件下，各個土地使用者按照其產生的經濟地租決定自己的付租能力，向土地所有者租用土地

　　土地所有者把土地租給那些出價最高的使用者

　　依據各個行業(yè)支付地租能力的差別，形成一個圍繞市中心的呈同心圓分布

　　區(qū)位因素可以分解為

　　位置：房地產移動后發(fā)生變化的因素就是區(qū)位因素，移動后不變化的，就不是區(qū)位因素。

　　方位——“山之陽，水之北”

　　距離是用于衡量房地產區(qū)位好壞最常見、最簡單的指標。一宗房地產與重要場所的距離越近，價值越高

　　衡量距離的指標(4指標)

　　空間直線距離。

　　交通路線距離。

　　交通時間距離應采用與該房地產有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時段來測算。

　　經濟距離是將交通時間和交通費用統(tǒng)一起來考慮的距離。

　　朝向，住宅的朝向影響到采光，價格一般是南方為上，東方次之，西又次之，北不良

　　樓層，樓層影響到采光、視野、空氣潔凈、噪聲、室內溫度等(容易混淆，樓層屬于空間區(qū)位)

　　住宅樓層，沒有電梯的住宅——中間樓層最優(yōu)，頂層較劣，有電梯的住宅——一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)，三層以下較劣

　　商業(yè)用房，地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%

　　【判斷題】一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。(　)

　　【2008年真題】

　　『正確答案』正確

　　『答案解析』商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。

　　【判斷題】周圍環(huán)境是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。

　　【2009年真題】

　　『正確答案』錯誤。

　　『答案解析』商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素是繁華狀況、臨街程度和交通，環(huán)境狀況不是首要因素。相比而言，高級住宅用地，如別墅用地更為看重周邊環(huán)境因素。

　　交通，交通因素對價格的影響方面:

　　出入可利用交通工具

　　道路狀況

　　交通管制情況

　　停車方便程度和收費標準

　　開辟新的交通線路可以改善沿線地區(qū)特別是站點周圍地區(qū)的交通條件，使房地產升值。從時間上看，開辟新線路對價格的影響主要在立項之后、建成之前，建成之后的升值作用會停止。從空間上看，離站點越遠所受影響越小(離站點過近也有負面影響,主要是噪聲)。交通管制的影響主要包括在所有時間或某段時間的禁止通行、單行道，禁止掉頭、左拐彎等。交通管制的房地產價格的影響，主要看這種管制的內容和房地產使用性質�？赡苡姓�面影響，也可負面影響。

　　周圍環(huán)境和景觀

　　大氣環(huán)境

　　水文環(huán)境

　　聲覺環(huán)境

　　視覺環(huán)境

　　衛(wèi)生環(huán)境

　　人文環(huán)境。

　　此外，綠地率\容積率\建筑密度\建筑間距等也反映了環(huán)境和景觀狀況。

　　外部配套設施，有教育質量高的中小學、醫(yī)療水平高的醫(yī)院以及有購物中心、休閑娛樂場所的，房地產價格就高。

　　下列房地產狀況中屬于區(qū)位狀況的有(　)�！�2008年真題】

　　A.位置

　　B.房地產規(guī)模

　　C.環(huán)境景觀

　　D.外部基礎設施完備程度

　　E.朝向、樓層

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』房地產規(guī)模屬于實物因素。

　　下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是(　)�！�2009年真題】

　　A.戶型

　　B.樓層

　　C.層高

　　D.裝修

　　『正確答案』B

　　『答案解析』樓層屬于區(qū)位因素。

　　下列房地產價格影響因素中，不屬于房地產區(qū)位因素的有(　)【2009年真題】

　　A.建筑平面布置

　　B.朝向、樓層

　　C.環(huán)境景觀

　　D.土地開發(fā)程度

　　E.房屋完損程度

　　]

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』建筑平面布置和房屋完損程度屬于建筑物實體因素;土地開發(fā)程度屬于土地實體因素。只有BC屬于區(qū)位因素。

　　2.實物因素

　　土地實物因素

　　土地面積

　　土地形狀

　　地形

　　地勢

　　土壤

　　地基

　　土地條件(開發(fā)程度)

　　建筑物實物因素

　　建筑規(guī)模

　　外觀

　　建筑結構

　　設施設備

　　裝飾裝修

　　層高和室內凈高

　　空間布局

　　防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照

　　維修養(yǎng)護情況及完損程度

　　3.權益因素

　　房地產的利用肯定要受到一定限制。包括：權利狀況的設立和行使的限制。使用管制。和相鄰關系的限制。

　　權利狀況的設立和行使的限制

　　如設立地役權，可能降低供役地的價值

　　共有房地產，如共有人較多可能影響成交價格低于正常價格

　　使用管制

　　主要的使用管制包括：

　　農村地區(qū)的農用地轉為建設用地。農用地地價低，轉變用途地價上漲

　　城鎮(zhèn)地區(qū)的城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率的規(guī)定。容積率高地價一般高。

　　相鄰關系：指房地產的相鄰權利人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產生的權利和義務關系

　　相鄰關系是對房地產所有權和使用權的一種限制

　　應當為相鄰權利人提供的必要便利(3項便利)

　　用水、排水提供必要便利

　　通行的便利

　　對相鄰人因建造修繕建筑物以及鋪設管線提供便利

　　不得損害相鄰人的以下權利(3項義務)

　　不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照

　　不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物、排入污染物

　　挖掘土地、鋪設管線等不得危及相鄰房地產的安全

　　影響房地產價值的權益因素包括(　)�！�2008年真題】

　　A.房地產權利設立和行使的限制

　　B.房地產區(qū)位的限制

　　C.房地產使用管制

　　D.房地產通風采光的限制

　　E.房地產相鄰關系的限制

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』房地產的利用肯定要受到一定限制。包括：權利狀況的設立和行使的限制，使用管制，和相鄰關系的限制。