2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法章節(jié)講義第三章第三節(jié)

　　殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值，一般低于市場(chǎng)價(jià)值。

　　特例：在征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋情況下，要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)來評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值給予拆遷補(bǔ)償

　　投資價(jià)值指某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值。

　　投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)別

　　市場(chǎng)價(jià)值來源于大多數(shù)市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的。具有唯一性

　　投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言，建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上。投資價(jià)值因人而異

　　投資價(jià)值因人而異的原因在于，不同的投資者在各方面的情況不同，都會(huì)影響其對(duì)房地產(chǎn)未來收益能力的預(yù)期

　　投資實(shí)現(xiàn)的條件，投資者評(píng)估的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

　　投資價(jià)值的評(píng)估方法與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法相同，主要區(qū)別在參數(shù)的取值

　　政府國(guó)有土地招、拍、掛，開發(fā)商委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高購(gòu)買價(jià)格，就是一種投資價(jià)值評(píng)估

　　例題：房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于(　)�！�2007年真題】

　　A.市場(chǎng)價(jià)值

　　B.清算價(jià)值

　　C.快速變現(xiàn)價(jià)值

　　D.投資價(jià)值

　　『正確答案』D

　　例題：下列價(jià)值種類中，屬于基本價(jià)值類型的有(　)�！�2008年真題】

　　A.抵押價(jià)值 　　　B.市場(chǎng)價(jià)值

　　C.計(jì)稅價(jià)值 　　　D.投資價(jià)值

　　E.在用價(jià)值

　　『正確答案』BDE

　　例題：下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是(　)�！�2009年真題】

　　A.在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值

　　B.投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值

　　C.市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用

　　D.同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值

　　『正確答案』A

　　『答案解析』在用價(jià)值是否是市場(chǎng)價(jià)值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，是的話，就是市場(chǎng)價(jià)值，不是的話，就會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)值。

　　不同的投資者對(duì)于投資價(jià)值的判斷有很大差異，和市場(chǎng)價(jià)值不一定吻合。

　　例題：對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估值最大的一般是(　)�！�2009年真題】

　　A.謹(jǐn)慎價(jià)值　　B.市場(chǎng)價(jià)值

　　C.殘余價(jià)值　　D.快速變現(xiàn)價(jià)值

　　『正確答案』B

　　例題：下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中，屬于非市場(chǎng)價(jià)值的有(　)【2009年真題】

　　A.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

　　B.出租人權(quán)益價(jià)值

　　C.快速變現(xiàn)價(jià)值

　　D.承租人權(quán)益價(jià)值

　　E.殘余價(jià)值

　　『正確答案』CE

　　『答案解析』快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值;殘余價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值，這兩個(gè)是非市場(chǎng)價(jià)值。完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值肯定是市場(chǎng)價(jià)值，出租權(quán)價(jià)值，和承租權(quán)價(jià)值，由于租金存在市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，租賃也是完全的市場(chǎng)行為，因而租金體現(xiàn)了市場(chǎng)價(jià)值。

　　例題：【判斷題】對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資者角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值�！�2009年真題】

　　『正確答案』錯(cuò)誤

　　『答案解析』市場(chǎng)價(jià)值源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，在某一具體時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的;投資價(jià)值是基于特定投資者的主觀、個(gè)人判斷形成的價(jià)值，投資價(jià)值因人而異。投資價(jià)值可能大于等于市場(chǎng)價(jià)值，只有投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)值，投資者才會(huì)投資。投資價(jià)值也可能小于市場(chǎng)價(jià)值，這時(shí)投資者就會(huì)放棄投資。