2016年房地產(chǎn)估價師理論與方法章節(jié)講義第三章第一節(jié)

　　房地產(chǎn)價格的含義和形成條件

　　1.房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價--貨幣或?qū)嵨�、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，但可以用實物等非貨幣形式來償付

　　2.房地產(chǎn)價格的形成條件(三條件)有用性，稀缺性，有效需求(意愿+購買能力)

　　房地產(chǎn)價格的特征(5個)

　�、攀軈^(qū)位影響很大

　　⑵實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格

　�、切纬傻臅r間較長

　　⑷容易受交易者的個別情況的影響

　�、捎薪粨Q代價的價格(買賣價格，也稱源泉價格)和使用代價的租金(租賃價格，狹義價格)

　　房地產(chǎn)供求與價格

　　1.房地產(chǎn)需求

　　房地產(chǎn)需求，是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。

　　需求的條件：購買愿意+購買支付能力

　　房地產(chǎn)市場需求：在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有消費者需求的總和。

　　【典型例題】

　　形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有(　)。

　　A.消費者有購買房地產(chǎn)的意愿

　　B.消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格

　　C.城市經(jīng)濟高速發(fā)展

　　D.人口急劇增長

　　E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

　　提示：參見教材P80

　　『正確答案』AB

　　決定房地產(chǎn)需求的因素(5因素)

　　⑴該房地產(chǎn)的價格(一般是負相關(guān)，但是有例外--炫耀物品和吉芬物品)

　�、葡�費者的收入(正常商品正相關(guān)，低檔商品負相關(guān))

　�、窍�費者的偏好(正相關(guān))

　　⑷相關(guān)物品的價格水平

　　替代品-一某商品價格上升，導(dǎo)致另一種商品需求增加(經(jīng)濟適用房與商品房)

　　互補品-一某商品價格上升，導(dǎo)致另一種商品需求減少(住宅與其配套商業(yè))

　�、上�費者預(yù)期：對未來收入的預(yù)期(正相關(guān))，對房地產(chǎn)價格走勢的預(yù)期(正相關(guān)，如買漲不買跌)

　　房地產(chǎn)需求曲線，表示房地產(chǎn)需求量與價格之間的關(guān)系的曲線。

　　【難點】需求量的變動(點在需求曲線上移動)和需求的變動(整條需求曲線的位移)

　　需求量的變動，僅只價格變動，其他因素不變，需求量沿需求曲線移動，價格提高，點向左移，價格降低，點向右移

　　需求的變動，指價格以外的其他因素變動，導(dǎo)致整條需求曲線向左或向右平移(引起需求增加，線向右移，引起需求減少，線向左移)

　　2.房地產(chǎn)供給(熟悉)

　　房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。

　　兩個條件：供給愿意+供給能力

　　房地產(chǎn)市場供給是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者供給的總和

　　潛在供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

　　決定房地產(chǎn)供給量的因素

　　該房地產(chǎn)價格(正相關(guān))。

　　該房地產(chǎn)的成本(負相關(guān))。

　　該房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平(正相關(guān))。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

　　■預(yù)期價格上升，則會增加供給量

　　■預(yù)期價格下降，則會減少供給。

　　房地產(chǎn)供給曲線是表示房地產(chǎn)供給量與價格之間的關(guān)系的曲線。

　　【難點】供給量的變化(點在供給曲線上移動)與供給的變化(整條供給曲線的位移)

　　與需求量的變化和需求的變化類同。

　　3.房地產(chǎn)均衡價格(熟悉)

　　是房地產(chǎn)市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)市場需求量與市場供給量相等時的價格。

　　均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格偏離了均衡價格，必須會出現(xiàn)過�；蚨倘�，導(dǎo)致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升，最終再次趨向于均衡價格。

　　4.房地產(chǎn)供求狀況的四種類型

　　全國房地產(chǎn)總的供求狀況

　　本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

　　全國同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　房地產(chǎn)的不可移動性和變更用途的困難，使得決定房地產(chǎn)價格的，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。也印證了前面說過的房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場。