2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法第一章考點(diǎn)講義：對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

　　(一)專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的區(qū)別

　　對(duì)“估價(jià)”通俗而簡單的理解，就是估計(jì)商品、資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)等的價(jià)格或價(jià)值，是任何人都可以做的，不論他估計(jì)得對(duì)或錯(cuò)，也不論人們是否相信其估計(jì)結(jié)果。例如，你看上了某幢房屋或某塊土地，想知道它值多少錢，或者判斷賣方的要價(jià)是否合理，或者自己出價(jià)多少合適，你可以自己估計(jì)，也可以咨詢親友的意見。這種意義上的估價(jià)，不妨稱為非專業(yè)估價(jià)。然而，要想獲得客觀合理、令人信服的估價(jià)結(jié)果，就需要專業(yè)估價(jià)。

　　(二)專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

　　專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容，是接受他人委托，為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷。為了保障這種分析、測算和判斷的客觀合理，不僅要求從事這種活動(dòng)的單位和個(gè)人是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師，而且要求遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦�，依�?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法去分析、測算和判斷。因此，如果給專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)下個(gè)完整的定義，那么它是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價(jià)師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦�，依�?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。

　　(三)估價(jià)與評(píng)估的異同

　　房地產(chǎn)估價(jià)也稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)估值，時(shí)常還稱為房地產(chǎn)評(píng)估。一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評(píng)估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，“估價(jià)”、“評(píng)估”兩者的含義不完全相同。

　　(四)國外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義

　　國外以及中國香港和臺(tái)灣地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義不盡相同。其中，美國大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“the act or process of developing an opinion of value(得出一種價(jià)值意見的行為或過程)”。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)

　　為了進(jìn)一步理解和把握房地產(chǎn)估價(jià)的含義，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)有下列認(rèn)識(shí)。

　　(一)房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　(二)房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是代替市場定價(jià)

　　(三)房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證

　　(四)房地產(chǎn)估價(jià)有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)

　　(五)房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)也是藝術(shù)

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

　　(一)專業(yè)估價(jià)存在的基本前提

　　(二)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)

　　(三)房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體

　　房地產(chǎn)估價(jià)不僅必要，而且在估價(jià)行業(yè)中占主體。這是因?yàn)椋?/P>

　　(1)房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少。

　　(2)房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。

　　(3)房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。

　　對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要

　　一、房地產(chǎn)抵押的需要：

　　房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。上述債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，用于擔(dān)保債務(wù)履行的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

　　二、房地產(chǎn)征收征用的需要：

　　房地產(chǎn)特別是土地，是各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都不可缺少的要素，又不可移動(dòng)，有時(shí)為了國防和外交以及由政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，或者因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，國家不得不征收或者征用集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是強(qiáng)制性的，都要經(jīng)過法定程序，都要給予公平補(bǔ)償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制地征歸國有，不存在返還的問題，通俗地說是“強(qiáng)買”;征用只是使用權(quán)的改變，是國家強(qiáng)制地使用集體所有或者私人所有的財(cái)產(chǎn)，被征用的財(cái)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，通俗地說是“強(qiáng)租”。

　　三、房地產(chǎn)稅收的需要：

　　自古以來，房地產(chǎn)是一個(gè)良好的稅源，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種較多，名稱也不盡一致，如房產(chǎn)稅(房屋稅)、地產(chǎn)稅(土地稅、地價(jià)稅)、房地產(chǎn)稅(不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、物業(yè)稅)、契稅(不動(dòng)產(chǎn)取得稅、不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)稅)、土地增值稅等。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下，這些稅種的計(jì)稅依據(jù)一般是房地產(chǎn)的成交價(jià)格、價(jià)值、租金或者以它們?yōu)榛�礎(chǔ)的房地產(chǎn)價(jià)格差額、增值額等。為了防止偷逃稅款、避免稅負(fù)不公及說服納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要掌握真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值、租金，需要以公平合理的計(jì)稅價(jià)值(或租金)為參考核定計(jì)稅依據(jù)。納稅人認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅依據(jù)不合理的，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估計(jì)稅價(jià)值，以說服稅務(wù)機(jī)關(guān)重新核定計(jì)稅依據(jù)。